היטל ההשבחה בפינוי-בינוי, עיר אחר עיר

ב-1 בנובמבר 2026 שלחה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכתב לכל הרשויות המקומיות בנושא ״קביעה מחדש של היטלי השבחה במתחמי פינוי בינוי״. על המכתב חתום ארבל אלטשולר, סמנכ״ל הרשות. המכתב המלא (PDF)

• עד 1.5.2027 כל מועצה צריכה להחליט מחדש איך ייגבה היטל ההשבחה על תוכניות פינוי-בינוי בתחומה.
• המועצה רשאית לחלק את תחום הרשות לאזורים, כל אחד בשטח של 30 דונם לפחות, ולקבוע לכל אזור פטור מלא, 25% או 50%.
• מועצה שלא תחליט: מ-1.5.2027 יחול 25% בכל תחום הרשות.
• מותר לקבוע אזורים שונים מאלה של 2022, ומותר לחלק לאזורים גם רשות שלא חילקה ב-2022. אם רשות שחילקה בעבר תחליט לא לחלק עכשיו, יחול אצלה 25%.
• ההחלטות יעמדו בתוקף עד 30.4.2032. השיעור שייקבע בהן יחול על כל תוכנית פינוי-בינוי שתיקלט במוסד תכנון בתקופה הזו, גם אם היא תמומש אחריה.
• 30 יום לפני ההחלטה הרשות המקומית צריכה לפרסם ברשומות ובעיתון הודעה על הכוונה להחליט. אחרי ההחלטה היא מפרסמת הודעה עליה, וגם באתר האינטרנט של הרשות.

השיקולים שהמכתב מפרט

לפי החוק, המועצה מחליטה בהתחשב, בין היתר, בערכי הקרקע, בצפיפות הקיימת והמוצעת ובצורכי הפיתוח בכל אזור.

המכתב מבקש לתת משקל להשפעת השיעור על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים ועל האפשרות לבצע אותם. לפי המכתב, לתוכניות רבות נקבע בתקופה האחרונה היטל של 50%, ויש קושי לבצע אותן כי אין להן כדאיות כלכלית. זו קביעה של הרשות. בנתונים של מתאר לא בדקנו קשר בין שיעור ההיטל לביצוע.

עוד כתוב במכתב שהכללים של רשות מקרקעי ישראל להקצאת קרקע משלימה, והקולות הקוראים של הרשות לסבסוד פרויקטים שאין להם כדאיות כלכלית, מחייבים בין היתר פטור מלא או היטל של 25%.

באותו מכתב הרשות מזכירה שהיטל ההשבחה הוא גם מקור למימון הפיתוח הציבורי שבא עם הדירות הנוספות, כולל מוסדות ציבור, ומבקשת מהרשויות לאזן בין שני הצרכים.

מתאר לא ממליצה איזה שיעור מועצה צריכה לקבוע. העמוד מסכם את המכתב ומראה מה כל רשות קבעה. דיווח על המכתב: מרכז הנדל״ן, 1.11.2026.

כאן נרשום כל הודעה על כוונה וכל הודעה על החלטה שרשות מקומית מפרסמת ברשומות לקראת 1.5.2027, עם קישור לפרסום. כל פרסום יופיע גם בשורה של הרשות בטבלה שלמטה.

הרשימה נבדקה לאחרונה ב-4.11.2026, ועדיין לא רשמנו בה פרסומים.

אנחנו מעדכנים את הרשימה ידנית, ורושמים בה רק פרסומים שקראנו. אם רשות לא מופיעה כאן, ייתכן שהיא כבר פרסמה. ראיתם פרסום שחסר? שלחו לנו קישור.

זו הטבלה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כפי שהיא מופיעה באתר gov.il ב-4.11.2026. לפי הרשות, מאז 1.5.2022 השיעור שקבוע בחוק לפינוי-בינוי הוא 25%, וכל רשות יכלה לקבוע שיעורים אחרים לאזורים בתחומה, לחמש שנים.

בטבלה 233 רשויות: 8 עם 0%, 31 עם 25%, 15 עם 50%, 25 עם חלוקה לאזורים, ו-154 שבהן כתוב ״לא ידוע״. ב-29 מהשורות של 25% כתוב שלא התקבלה החלטה במועצה.

0%

פטור מלא מהיטל השבחה על תוכניות פינוי-בינוי.

חלוקה לאזורים

שיעורים שונים לאזורים שונים בתחום הרשות. איזה שיעור חל איפה, כתוב בהחלטה.

לא ידוע

כך כתוב בטבלת הרשות. לפי הרשות, במקרה כזה צריך לבדוק ברשות המקומית.

בשורה של כל עיר שיש לה עמוד במתאר מופיעים גם נתוני התכנון שלנו על העיר, נכונים ל-5.11.2026. הם שם כדי שיהיה אפשר לקרוא הכול במקום אחד. הם לא מראים אם שיעור ההיטל השפיע על התכנון או על הביצוע בעיר, ולא בדקנו קשר כזה.

״מוכרזים עם אישור שפורסם ברשומות״ סופר מתחמים מוכרזים שתאריך פרסום האישור שלהם רשום אצלנו. מספר נמוך יכול לנבוע גם ממתחם שעוד לא קושר אצלנו לתוכנית, ולא רק מתוכנית שלא אושרה. חציון מהפקדה לאישור מוצג רק כשיש מאחוריו 10 תוכניות לפחות.

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית על עליית ערך של נכס שנוצרה מאישור תוכנית, למשל בגלל תוספת זכויות בנייה. לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משלמים אותו כשמוכרים את הנכס או כשמקבלים היתר בנייה לפי התוכנית החדשה.

מי משלם

לפי הרשות, בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל שהיזם משלם את היטל ההשבחה, ולא בעלי הדירות. מה שקובע בעסקה שלכם הוא ההסכם: חפשו בו את המילה ״היטל״ ובדקו מי נושא בו. אם זה לא כתוב, שאלו את עורך הדין שמייצג אתכם.

למה השיעור נוגע גם לכם

ההיטל הוא עלות של הפרויקט, כמו הבנייה והתמורה לדיירים. לפי הרשות, השיעור שחל על פרויקט משפיע על הכדאיות הכלכלית שלו, ולכן הוא נכנס לתחשיב של היזם.

לפי הרשות, השיעור שחל על תוכנית הוא השיעור שחל באזור שלה ביום שהיא הוגשה למוסד התכנון. שאלו את היזם מתי התוכנית שלכם הוגשה, ואיזה שיעור הוא הניח בתחשיב.

להמשך קריאה: מיסוי בהתחדשות עירונית · מי משלם למי בפרויקט · היטל השבחה במילון המושגים