מאגר פסיקה בהתחדשות עירונית
פסיקה של בית המשפט העליון והחלטות של הממונה על פניות הדיירים — בנושאי דייר סרבן, רוב, ערבויות ואיחורים, מסוכמות בעברית פשוטה, עם מה שזה אומר לבעל דירה. החלטת ממונה אינה פסק דין; היא ראיה לכאורה בהליך משפטי.
- רוב והליך ההחלטהחלוט
מכרז יזמים ובחירת נציגות אינם חובה שבדין — אלא המלצה
פנייה מס' 885235 · הממונה על פניות הדיירים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · 24 במרץ 2025
נציגת דיירים פנתה לממונה בטענות על ניהול משא ומתן שלא באמצעות הנציגות, מסירת מידע מטעה ואי-תרגום ההסכם לבעלי זכויות שאינם דוברי עברית. הממונה דחתה את הפנייה בעיקר מטעמים דיוניים: לא הוצג ייפוי כוח המסמיך אותה לפעול בשם דיירים אחרים, וכתב המינוי שהוצג לא כלל סמכות לפנות לממונה. לגוף העניין נקבע, למעלה מן הצורך, שהדין אינו מחייב בחירת נציגות דיירים ואינו מחייב עריכת מכרז יזמים — שניהם המלצה. אין מניעה חוקית שדיירים יבחרו חברה יזמית מראש והתהליך יקודם אחר כך, ובלבד שהיזם עמד בכל חובות הדין כגון כינוס בעלי הדירות ומשלוח עיקרי ההצעה; ואין מניעה שמתחם יקודם בידי יותר מיזם אחד.
לתקציר המלא › - איחורים וכשל ביצועחלוט
הפרויקט תקוע עשור? הדרך לבטל אינה דרך הממונה אלא סעיף 1ד
פנייה מס' 750329 · הממונה על פניות הדיירים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · 25 בפברואר 2025
שלושה בעלי זכויות חתמו לפני כעשור על הסכמי פינוי-בינוי, ומאז לא חלה התקדמות והתנאים המתלים לא התקיימו — בעוד הערות אזהרה לטובת היזם רשומות על דירותיהם. הם ביקשו מהממונה להצהיר שההסכמים בטלים. הממונה סגרה את הפנייה: סמכותה לבטל עסקה מוגבלת למקרים של החתמה פוגענית לפי סעיף 5ב לחוק, וטענה שהתנאים המתלים לא השתכללו היא טענה חוזית רגילה שאינה בסמכותה. לצד זאת העירה שהמחוקק קבע במפורש דרך לביטול — סעיף 1ד, המאפשר ביטול ברוב בעלי הדירות ובלי תלות במי שחתם — ותהתה מדוע הפונים לא נקטו בה.
לתקציר המלא › - ערבויות וביטחונותחלוט
אין ערבויות אוטונומיות בהסכם? הממונה לא יתקן הסכם שכבר חתמתם עליו
פנייה מס' 211 · הממונה על פניות הדיירים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית · 30 בדצמבר 2022
בעלי דירות בבניין בהרצליה חתמו על הסכם תמ"א 38/1, ולאחר מכן פנו לממונה על פניות הדיירים בטענה שההסכם מקפח אותם: בין השאר לא ניתנו בו ערבויות אוטונומיות כמקובל בפרויקטים מסוג זה, ולא נקבעה כל סנקציה במקרה של איחור בביצוע העבודות. הם ביקשו שהממונה יבטל את ההתקשרות. הממונה סירבה: הפונים לא טענו שההוראות נוגדות את הדין, לא טענו שלא הבינו אותן, ולא הצביעו על טעות המקנה זכות ביטול — אלא רק שההוראות אינן מטיבות עמם. עוד נקבע כי טענות על אי-התאמה בין בקשת ההיתר לבין ההסכם הן טענות חוזיות רגילות, שאינן ייחודיות להתחדשות עירונית ואינן בסמכות הממונה לפי סעיף 7 לחוק.
לתקציר המלא › - רוב והליך ההחלטהחלוט
כשהבניין רשום יחד עם השכן: מה המפקח מוסמך להורות, ומה לא
רע"א 2575/18 · בית המשפט העליון · 25 במרץ 2019
בבית משותף "מורכב" — כמה מבנים או אגפים הרשומים יחד — התעוררה השאלה מה היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין: האם הוא מוסמך להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנה מסוים, או רק על הפרדת ההחזקה והניהול שלו. בית המשפט העליון קבע, ברוב דעות, שהסמכות מוגבלת להפרדת החזקה וניהול ואינה משתרעת על שינוי זכויות קנייניות בדרך של הצמדה. פסק הדין מפנה גם לסעיף 11 לחוק חיזוק בתים משותפים, שלפיו מבנה או אגף בבית מורכב נחשב לבית משותף נפרד לעניין חיזוק, בהתקיים שני תנאים: שאין בעבודה כדי לפגוע בזכויות בעלי דירות במבנה אחר, ושניתן לבצע את החיזוק בלי לחזק גם את המבנה האחר.
לתקציר המלא › - איחורים וכשל ביצועחלוט
סעיף הפיצוי על איחור במסירה הוא כופה — סעיף בחוזה שמצמצם אותו בטל
רע"א 6605/15 · בית המשפט העליון · 21 בפברואר 2016
בית המשפט העליון פירש את סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שקובע פיצוי לרוכש דירה בגין איחור במסירה. נקבע כי הוראות הסעיף קוגנטיות — כלומר כופות — וכי סעיף בחוזה שדוחה את מועד המסירה מפני שהרוכש ביקש לבצע שינויים בדירה הוא תניית פטור הנוגדת אותן, ולכן בטל. משהצדדים לא הסכימו על מועד מסירה חדש, הפיצוי מחושב לפי המועד המקורי שבחוזה. בית המשפט הוסיף כי אי-תשלום הפיצוי חודש בחודשו, ושילוב תנאים הנוגדים הוראות כופות בחוזה, נשקלים לחובת המוכר בפסיקת הוצאות.
לתקציר המלא › - דייר סרבןחלוט
מי צריך להוכיח שהעסקה כדאית — הרוב שתובע, לא בעל הדירה שמסרב
ע"א 3511/13 · בית המשפט העליון · 24 ביולי 2014
בית המשפט העליון דן לראשונה בשאלה מתי סירוב של בעל דירה להצטרף לפינוי-בינוי הוא "סירוב בלתי סביר" שמקים חבות בנזיקין. נקבעו שלושה כללים: נטל ההוכחה שהעסקה כדאית כלכלית מוטל על התובעים — כלומר על בעלי הדירות שחתמו — ולא על מי שמסרב; הכדאיות נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית, לפי הפרויקט כמכלול, ולא לפי הציפיות של בעל דירה מסוים; ועם זאת בית המשפט רשאי לתת משקל ליחסו האישי של אדם לדירת מגוריו, במסגרת עילת הנסיבות האישיות המיוחדות.
לתקציר המלא ›