סיכון תכנוני
התנגדויות הוועדה המקומית עיכבו פרויקט
התחדשות עירונית, תל מונד
בדיקת המצב התכנוני מול הוועדה המחוזית העלתה התנגדויות ממשיות מצד הוועדה המקומית, שמעכבות את הפרויקט.
הדיירים ידעו מה המצב באמת לפני שהתחייבו
איך בודקים את מצב התכנוןמבדיקות שביצענו
ממצאים מהשטח
דוגמאות מבדיקות שביצענו: מה מצאנו, ומה השתנה בעקבות זה אצל בעלי הדירות
מהנדס בלתי תלוי
בדיקת ההסכם, התמורות והשלב התכנוני
ביטול עסקה בהתאם לחוק
בקצרה
בעמוד הזה מרוכזים ממצאים מבדיקות שביצענו בפרויקטים של תמ״א 38 ופינוי-בינוי: מה נבדק, מה התגלה, ומה השתנה בעקבות זה אצל בעלי הדירות. מתחתיהם אפשר לפתוח דוחות לדוגמה מלאים על מתחמים אמיתיים.
- 6 ממצאים, ב-4 קטגוריות סיכון: סיכון תכנוני · סיכון משפטי · כדאיות כלכלית · סיכון רגולטורי
- בכל ממצא מופיעים העיר וסוג הפרויקט. שמות הדיירים לא מופיעים באף מקום.
- כל ממצא עלה מבדיקה מול החוזה, התוכניות המאושרות והוועדות.
- 4 דוחות לדוגמה מלאים פתוחים לקריאה בהמשך העמוד.
6 ממצאים · 4 קטגוריות סיכון
מה מצאנו, ומה השתנה בעקבות הבדיקה
כל ממצא כאן הוא מבדיקה שבוצעה בפועל. העיר וסוג הפרויקט מופיעים, שמות הדיירים לא.
- סיכון משפטי
חוזה ללא סעיף חלוקת רווחי יזם
תמ״א 38/2, גבעתיים
בבדיקת החוזה התברר שהיזם לא הכניס סעיף חלוקת רווחים מעבר לרווח המקובל בפרויקט. סעיף כזה נועד לתת לדיירים חלק מהרווח העודף אם מחירי הדירות עולים בהרבה. בלעדיו, כל הרווח העודף נשאר אצל היזם.
נוסף סעיף חלוקת רווחים לחוזה לפני חתימה
מה לבדוק בהסכם מול היזם - כדאיות כלכלית
סעיף הקטנת תמורות חד-צדדי בחוזה
תמ״א 38/1, רמת גן
בבדיקת החוזה נמצא סעיף שמאפשר ליזם להקטין את התמורות לדיירים בלי הסכמתם, למשל לצמצם שטח דירה, לבטל מרפסת או לשנות מפרט, בתנאים שהיזם קובע בעצמו. סעיף כזה משאיר את הדיירים בלי שליטה על מה שהובטח להם.
הסעיף הוסר מהחוזה לפני חתימת הדיירים
התמורה: איך יודעים שהיא הוגנת - סיכון רגולטורי
תוכנית מושהית ברשות מקומית
פינוי-בינוי, פתח תקווה
פנייה לוועדה המקומית חשפה שהתוכנית מוקפאת בגלל מחלוקת על תשתיות עם העירייה, נתון שהיזם לא הזכיר בפגישות עם הדיירים.
הדיירים ידעו את מצב התוכנית לפני שהתחייבו
דגלים אדומים ופרויקטים תקועים - סיכון רגולטורי
יזם לא שילם אגרות היתר בנייה
תמ״א 38, כפר סבא (הרצפלד)
בדיקה מול רשות הרישוי העירונית גילתה שהיזם הגיע עד שלב היתר הבנייה אבל לא שילם את האגרות, כי הפרויקט לא היה כלכלי מספיק מבחינתו. התוצאה: הפרויקט נעצר לשנים.
הדיירים גילו שהפרויקט נעצר כי לא היה כדאי ליזם, לא בגלל בירוקרטיה
דגלים אדומים ופרויקטים תקועים - סיכון תכנוני
פער בשטחי דירות בין החוזה לתוכניות
פינוי-בינוי, בת ים
השוואה בין מה שכתוב בחוזה לבין התוכניות המאושרות חשפה פער של כמה מטרים לטובת היזם, בגלל טעות שלו. הדיירים היו אמורים לקבל דירות גדולות יותר ממה שנרשם בחוזה.
החוזה תוקן והדיירים קיבלו את השטח המגיע להם
התמורה: איך יודעים שהיא הוגנת
דוגמה למתחמים שבדקנו
מתחמים אמיתייםהצצה לדוחות אמיתיים שהפקנו על מתחמים אמיתיים. בדיקה בלתי תלויה, על סמך המסמכים הרשמיים.
מה אנחנו בודקים בכל מתחם?
ניתוח תכנוני ומדיניות
אילו זכויות קיימות ומה התכנון מאפשר
הערכת פוטנציאל כלכלי
חישוב הזכויות והרווחיות של הפרויקט
בדיקת היתכנות משפטית
מגבלות, סיכונים ורישומים על הנכס
סקירת שוק והשוואות
עסקאות ומחירים באזור
המלצות
מה כדאי לעשות עכשיו כדי לקדם את הפרויקט
מתאר
סיכום בדיקת פוטנציאל נכס — מתאר
מכבי 7, אבן יהודה
—פינוי-בינוי—
ניתוח פוטנציאל להתחדשות עירונית
סיכום כללי
ציון 4.1
הפרויקט צפוי להתממש בתוך פרק זמן סביר בהחלט
הפרויקט צפוי לצאת לביצוע בסבירות גבוהה
ציוני מתאר12
4/5
מצב תכנוני
5/5
כדאיות כלכלית
5/5
אמינות יזם
5/5
הסתברות למימוש
פוטנציאל כלכלי מוערך
מחיר מבוקש למכירה 2,500,000 ש"ח
סיכונים עיקריים
סיכון משפטי: ישנה התנגדות של התושבים הגרים בסמיכות לפרויקט בנוגע לעומסי תנועה צפויים
סיכון לוחות זמנים: משך הבנייה צפוי להיות ארוך למתחם גדול
סיכון כלכלי: יש לקחת בחשבון קשיים בהשכרת הדירה במידה ומדובר בהשקעה
יתרונות
ביקוש גבוה באזור: אזור אבן יהודה מתאפיין באוכלוסיה חזקה ועמידה
מדיניות עירונית תומכת: המועצה מקדמת את התוכנית ומעוניינת בהצלחתה
שטחי ציבור סמוכים: מתוכנן פארק מרכזי וגדול באמצע המתחם
מהנדס בניין רשום
מתמחה בהתחדשות עירונית
מאגר פרויקטים ארצי
מבוסס מקורות רשמיים
נתונים ממרשמים רשמיים
מקור לכל ממצא
בלי עמלות מיזמים
בלי התחייבות מראש
רוצים שנבדוק את הפרויקט שלכם?
אפשר להתחיל בשיחת היכרות של 15 דקות ללא עלות, או לקבוע שיחת ייעוץ מלאה של 45 דק׳ עם מהנדס רשום — ₪399.