מחשבון תמורה לדייר
כמה שווה הצעת היזם בשקלים: תוספת השטח, הממ״ד, המרפסת ושכר הדירה, רכיב אחר רכיב. בלי הרשמה.
מה המחשבון עושה ומה לא
מזינים את מה שכתוב בהצעה ואת המחירים באזור, והמחשבון מתרגם אותם לשקלים: כמה שווה כל רכיב, מה יוצא מהכיס בדרך, ומה התשואה השנתית. כל המספרים הם שלכם. המחשבון לא מעריך שווי, הוא עושה את החשבון, והעסקה שמופיעה כשנכנסים לעמוד היא דוגמה בלבד.
הוא לא אומר אם לחתום, ולא מחליף שמאי או מהנדס.
מה הכי משפיע על התוצאה
המחיר למ״ר בדירה החדשה
כל ₪1,000 למ״ר שווים ₪99,000 בשווי הדירה בסיום. אם המחיר יהיה נמוך ב-10% (₪27,000 למ״ר), מה שנשאר לכם הוא +₪923,000.
הזמן
השקלים לא משתנים כשהפרויקט מתארך, התשואה השנתית כן. אם העבודות יתחילו שנתיים מאוחר יותר, היא יורדת מ-7.3% ל-5.7% בשנה. ואם האיחור יהיה בזמן הבנייה, השאלה היא אם היזם ממשיך לשלם שכר דירה עד המסירה בפועל.
השטח
מתוך 25 מ״ר התוספת, הממ״ד תופס כ-12. שטח המגורים שמתווסף בפועל: כ-13 מ״ר.
שאלות להביא לפגישה עם היזם
- איך מוגדר השטח בהסכם: האם 25 המ״ר כוללים את הממ״ד, ולפי איזו שיטת מדידה?
- על אילו עסקאות מבוסס המחיר למ״ר בדירה החדשה? כאן כל ₪1,000 למ״ר שווים ₪99,000.
- האם שכר הדירה צמוד למדד, ממתי הוא משולם, והאם הוא נמשך עד המסירה בפועל גם כשיש איחור?
- איזו ערבות מבטיחה את שכר הדירה ואת השלמת הבנייה? בודק הערבויות עובר על שש ערבויות.
- מה המועד שנקבע בהסכם לתחילת העבודות, ומה קורה אם הוא חולף?
- האם הפטור ממס שבח חל עליכם? פטור נבחן פרטנית, ראו מסים בהתחדשות עירונית.
איך זה מחושב
- מחיר למ״ר היום = שווי הדירה היום חלקי השטח שלה.
- שווי הדירה בסיום = (השטח היום + התוספת + הממ״ד, אם הוא בנוסף) כפול המחיר למ״ר שהזנתם, ועוד המרפסת לפי המקדם, ועוד חניה ומחסן אם הזנתם.
- כל הדירה מתומחרת באותו מחיר למ״ר, כי בסוף היא בבניין אחד. הממ״ד נספר כשטח, והמעלית כבר בתוך המחיר למ״ר, ולכן הם לא נוספים פעם שנייה כבונוס.
- עלויות = (שכר הדירה שתשלמו פחות מה שהיזם משלם) כפול חודשי העבודות, ועוד הוצאות אחרות. שנות התכנון שלפני העבודות לא עולות שכר דירה, כי עדיין גרים בבית.
- תשואה שנתית = הקצב השנתי שבו השווי עובר מהשווי היום לשווי בסיום פחות העלויות, על פני כל השנים מהחתימה.
- הכול במחירי היום. המחשבון לא מניח שהשוק יעלה או ירד עד המסירה.
מה המחשבון לא יודע
- אם הפרויקט ייצא לפועל. החישוב מניח שהוא יושלם כפי שהובטח. למה פרויקטים נתקעים.
- מס. מס שבח מטופל לרוב במסגרת העסקה, בכפוף לפטורים. היטל השבחה נקבע בהסכם, ובמקרים מסוימים יש מס על הכנסה משכירות. מסים בהתחדשות עירונית.
- הכנסה משכירות שתפסידו, אם הדירה מושכרת היום.
- כמה הדירה שווה באמת. את זה קובע שמאי, לא מחשבון.
רוצים לעבור על התוצאה עם מהנדס?
הכלי מסמן נקודות לבדיקה. מי שקורא אותן לעומק הוא מהנדס.
או השאירו טלפון, ונחזור אליכם