לפני ואחרי: שיטת העבודה

מתחם שהמדינה הכריזה עליו כמתחם התחדשות עירונית. למתחם יש מסלול הכרזה, ולעיתים גם ספירת היתרי בנייה ודגל ביצוע — ולכן הוא יכול להגיע לדרגות גבוהות יותר בעמוד הזה.

תכנית התחדשות עירונית שאושרה או שנמצאת בהליך במנהל התכנון. תכנית היא מסמך סטטוטורי, לא מתחם מוכרז: אין לה ספירת היתרים ואין לה דגל ביצוע, ולכן היא לא יכולה להגיע בעמוד הזה מעבר ל"תכנית מאושרת" — גם אם בפועל כבר בונים בשטח.

תקרת הדרגה של תכנית היא "תכנית מאושרת" ותקרת הדרגה של מתחם היא "בביצוע". החסימה הזו נאכפת גם במסד הנתונים: אין למנהל התכנון שדה היתרים ואין לו דגל ביצוע ברמת תכנית, ולכן דרגה גבוהה יותר הייתה טענה בלי מקור.

שני מדדי המשך מוצגים בנפרד ולא ממוצעים: חציון 2.2 שנים ב־440 מתחמים, מול חציון 1.4 שנים ב־398 תכניות. כל רשומה מושווית לחציון של הסוג שלה.

תכנית שמדווחת יותר מ־2,205 יחידות דיור מסומנת כתכנית מסגרת. זהו מספר היחידות במתחם המוכרז הגדול בישראל, ותכנית שמעליו מתארת שכונה או עיר שלמה ולא פרויקט בודד. תכניות כאלה נגישות דרך מסנן ההיקף, אך אינן בברירת המחדל ואינן נכללות בסכומים.

זו תכנית מסגרת לעיר או לשכונה שלמה, לא פרויקט בודד. המספרים שבה מתארים מלאי דיור של אזור ולא עסקה של בניין אחד, ולכן היא מוצגת בנפרד ואינה נכללת בסכומים המצרפיים של העמוד.

סולם הסטטוס של המרשם מכיל ארבעה ערכים ונעצר ב"תכנית מאושרת במימוש". אין בו ערך שאומר שהבנייה הסתיימה, ואין בו ערך שאומר שדיירים חזרו. לכן העמוד לא כותב "הושלם" או "נמסר" על סמך סטטוס.

אין בישראל מרשם ארצי של טופס 4 או תעודת גמר. אף אחד מ־1,199 המאגרים ב־data.gov.il אינו מכיל אותו. זו הסיבה ששלב המסירה לדיירים מוצג בכל רשומה כשלב שלא ניתן לדעת.

הנתון קיים בשתי ערים: תל אביב מפרסמת תאריך טופס 4 ל־1,364 בניינים, ואשדוד ל־36. הבעיה אינה היעדר נתון אלא תנאי השימוש של שתיהן, שאוסרים להעתיק ולפרסם בלי הסכמה מראש ובכתב.

אשדוד: "אסור למשתמש להעתיק, להפיץ מחדש, לשדר מחדש או לפרסם חומר מוגן, ללא הסכמה מראש ובכתב". תל אביב: "אין להשתמש בתוכן האתר ליצירת מאגר מידע ו/או לקט". לכן הדרגה נשארת ריקה — לא כי אין נתון, אלא כי אסור לפרסם אותו בלי אישור.

• 176 רשומות שנראו כתכניות סוננו החוצה כי הן "הודעה לפי סעיף 77-78" — הודעה על כוונה להכין תכנית, לא תכנית.
• ב־108 תכניות במאגר אין שם יישוב. הן מוצגות כ"יישוב לא צוין" ומשויכות למחוז בלבד.
• רוב פרויקטי תמ"א 38 עדיין אינם במאגר, כי תמ"א 38 מאפשרת היתר מכוח התכנית הארצית בלי תב"ע נפרדת, ולכן אין להם רשומת תכנית במנהל התכנון.

• רק 61% מהמתחמים נושאים תאריך הכרזה. לכן הסך הכולל מנוסח "במעקב" ולא "מוכרזים".
• מספר היתרי הבנייה ריק ב־76% מהשורות. שורה ריקה אינה עדות לכך שלא הוצאו היתרים, אלא לכך שהמרשם לא מדווח אותם.
• מדד מחירי הדירות הוא מחוזי בלבד ומתפרסם רק מאוקטובר 2017. אין מדד מחירים רשמי ברמת עיר, שכונה או רחוב.
• יחס הגדלה מעל 10 מסומן כחריג. הסף נמדד מהחלוקה עצמה: חציון 3.84, אחוזון 97 עומד על 9.43.
• משך ההליך התכנוני מחושב רק במתחמים שבהם שרשרת התאריכים מלאה: 440 מתחמים. מקליטת התכנית במנהל התכנון ועד פרסום אישורה ברשומות. זהו המשך היחיד בעמוד ששני קצותיו הם תאריכים רשמיים שכבר קרו.

יחס ההגדלה כאן חורג ממה שמתאר עסקת פינוי-בינוי אחת. במתחמים כאלה המרשם סופר בצד ה"לפני" רק את הדירות שמפונות, ובצד ה"אחרי" רובע שלם שנבנה גם על קרקע שהייתה פנויה. שני המספרים נכונים; המנה ביניהם אינה מתארת את מה שדייר מקבל.

• זהות היזם. השדה קיים בכ־9% מהשורות בלבד, ולכן אינו מוצג בעמוד.
• רווח או שווי בשקלים. אין באף מקור ציבורי מחיר דירה ברמת מתחם ואין שטח דירה, ולכן אין בסיס לחישוב כזה.
• התמורה החוזית לדיירים. זה מסמך פרטי בין היזם לבעלי הדירות ואינו ציבורי.
• קצב הבנייה בפועל בשטח. לא קיים דיווח ציבורי רציף על התקדמות ביצוע.

• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — מתחמים מוכרזים
• משרד הבינוי והשיכון — שכבת GIS של מתחמי התחדשות עירונית
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — קובץ היישובים
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד מחירי הדירות

• רג/1811 - קריניצי 109, 111: סטטוס לא מוכר במקור: '2025' — שורה שבורה