מצב ההתחדשות העירונית 2026
מה עולה מ-1,282 תכניות במרשם, ומה אי אפשר ללמוד מהן
הדוח הזה מחושב מהמרשם שמתאר מתחזקת, ולא מסקר, לא מהערכות ולא ממקורות בתשלום. כל מספר כאן ניתן לבדיקה מול העמוד של התכנית באתר.
הסעיף האחרון בדוח מפרט מה אי אפשר לחשב מהנתונים האלה. הוא לא פחות חשוב מהמספרים עצמם.
עודכן: ספטמבר 2026.
המרשם במספרים
הפער בין הכרזה לביצוע
זה המספר שראוי להסתכל עליו קודם.
נכון ל-9 בספטמבר 2026, 277 תכניות הוכרזו לפני ארבע שנים או יותר. 43 מהן מסומנות בביצוע. כלומר 15.5 אחוז. המספר הראשון גדל מעצמו עם הזמן, מפני שהוא נמדד מול היום, ולכן מצוין לידו תאריך.
ארבע שנים אינן מספר שרירותי: זה סף הבשלות שמתאר משתמשת בו כדי לא לספור תכניות צעירות מדי כאילו נתקעו.
ההכרזה הוותיקה ביותר במרשם שעדיין בביצוע היא מ-22 ביולי 2001, ושתי תכניות נושאות אותה: מרכז יהוד (80 דירות קיימות, 1,501 מתוכננות) והלפרין בנתניה (264 מתוכננות). עשרים וחמש שנה. הכרזות מתפרסמות ברשומות בקבוצות, ולכן תאריך הכרזה כמעט לעולם אינו שייך לתכנית אחת בלבד.
המסקנה אינה שהמסלול לא עובד. המסקנה היא שלוח הזמנים שמוצג בתחילת הדרך ולוח הזמנים בפועל הם שני דברים שונים, וששאלה על קצב היא שאלה לגיטימית לשאול יזם.
מהפקדה לאישור: הזמן היחיד שאפשר למדוד
בשלב אחד בתהליך יש שני תאריכים שאפשר להשוות ביניהם: היום שבו התכנית מופקדת להתנגדויות, והיום שבו אישורה מתפרסם ברשומות.
ב-334 תכניות רשומים שני התאריכים. החציון ביניהם הוא 289 יום, קצת פחות מעשרה חודשים.
זה השלב התכנוני בלבד. הוא אינו כולל את הזמן שלפני ההפקדה, ואינו כולל את מה שקורה אחרי האישור: היתרים, פינוי ובנייה. פרויקט שהגיע לאישור סיים שלב אחד בלבד.
קצב ההכרזות
- 202232 הכרזות
- 202346 הכרזות
- 2024103 הכרזות
- 2025119 הכרזות
- 202626 הכרזות עד אוגוסט
מספר ההכרזות השנתי יותר משילש את עצמו בין 2022 ל-2025. מספר התכניות בביצוע לא עלה באותו קצב.
גודל התכניות
המספרים בסעיף זה מעודכנים ל-28.08.2026.
חציון: 363 יחידות דיור לתכנית.
רבעון תחתון: 185 יחידות. רבעון עליון: 748.
אחוזון 95: 2,380.
ב-607 תכניות רשומה תוספת יחידות מתוכננת. החציון שלה הוא 207 יחידות, והסך הכל 210,858.
השתמשנו בחציון ולא בממוצע מפני שהזנב הימני ארוך: 6 תכניות רשומות מעל 5,000 יחידות והגדולה שבהן על 9,500. כשהדוח נכתב היה העיוות חמור בהרבה (תכנית אחת רשומה עם 100,000 יחידות ו-23 מעל 5,000), ואותן רשומות תוקנו מאז. הפירוט בסעיף המגבלות.
איפה זה קורה
| שדה | תכניות | חציון יחידות |
|---|---|---|
| ירושלים | 193 | 210 |
| רמת גן | 82 | 166 |
| תל אביב יפו | 62 | 268 |
| חיפה | 49 | 404 |
| נתניה | 49 | 264 |
| בת ים | 38 | 419 |
| פתח תקוה | 37 | 369 |
| חולון | 32 | 204 |
היזמים
בפנקס היזמים 1,016 חברות.
לכל אחת מהן מוצגות העובדות שרשומות עליה במרשמים הציבוריים, כל עובדה עם המקור והתאריך שלה. אין בפנקס ציון ואין דירוג. העובדה המתוארכת עומדת בפני עצמה.
זה משקף כמה מעט מידע על יזמים זמין לציבור בישראל, וזו אחת הסיבות שבדיקה פרטנית של יזם לא מתחילה ולא נגמרת בפנקס.
מה אי אפשר ללמוד מהנתונים האלה
כמה זמן לוקח פרויקט מההכרזה
מהפקדה לאישור אפשר למדוד, וזה מופיע למעלה. מההכרזה אי אפשר. תאריך ההכרזה ותאריך האישור אינם תלויים זה בזה: הכרזת מיסוי ניתנת אחרי שהתכנית כבר אושרה, לפעמים שנים אחרי. ב-229 מתוך 353 התכניות שיש בהן שני התאריכים, האישור מקדים את ההכרזה. כל מספר "משך ממוצע" שמחושב מהפרש הזה יהיה שגוי.
סך היחידות בישראל
כשהדוח נכתב עמד הסכום הגולמי במרשם על יותר ממיליון יחידות וחריגים עיוותו אותו (תכנית אחת רשומה עם 100,000 יחידות ועוד 23 מעל 5,000), ולכן לא הוצג. מאז נוקו מהמרשם יחידות שנספרו פעמיים: הסכום עומד היום על 640,951 יחידות ב-980 תכניות, התכנית הגדולה ביותר רשומה עם 9,500, ורק 6 תכניות מעל 5,000. החריג שבגללו נמנענו מלהציג את הסכום היה בעצמו שגיאת נתונים, והוא תוקן.
מצב תכנוני מלא
ל-46.1 אחוז מהתכניות אין סטטוס מבא"ת רשום במרשם.
השוואה בין ערים לפי שם
שמות ערים מופיעים במקור בכמה איותים. תל אביב לבדה מופיעה בשלוש צורות. המספרים בטבלת הערים הם לפי האיות המדויק במקור.
מה שווה דירה
הדוח אינו כולל מחירים, אינו הערכת שווי, ואינו אומר אם עסקה כדאית.
איך הדוח מחושב
המקור הוא מרשם התכניות של מתאר, שנבנה ממקורות ציבוריים. תאריך העדכון של כל מאגר, ומצב הפיגור שלו, מפורסמים בעמוד המתודולוגיה.
כל מספר בדוח הוא ספירה ישירה מהמרשם במועד העדכון, בלי שקלול. אין בדוח מספר שהתקבל מהערכה, מסקר או ממקור מסחרי.
תכנית שאין בה שדה מסוים אינה נספרת בחישוב של אותו שדה, וכמות התכניות שנספרו מצוינת לצד המספר.