מתודולוגיה

תקציר

המדד מחשב ציון מדדים ממרשמים ציבוריים של מדינת ישראל. כל רכיב מצביע על שורת ראיה מאוחסנת עם קישור למקור, תאריך משיכה וציטוט. מדד שאין לו נתון אינו מוריד נקודות — הוא מוריד את אחוז הכיסוי.

עקרונות

• ציון נגזר מעובדות בלבד. אין רכיב ניקוד ללא שורת ראיה מאוחסנת.
• מפרסמים את העובדה ואת תאריכה, לא את המסקנה ממנה.
• היעדר נתון הוא ניטרלי: יורד ממכנה הכיסוי, לעולם לא מהניקוד.
• כל מונה אכיפה מנורמל לגודל היזם — מספר אתרים פעילים ויחידות דיור.
• מוניטין, סיקור תקשורתי ומדדים מסחריים אינם נכנסים לציון בשום משקל.
• לפני פרסום ראשון של ציון נמוך או דגל אדום — פנייה מתועדת ו-14 יום תגובה.
• כל שינוי במשקלות או בנוסחאות מפיק גרסת מתודולוגיה חדשה ומתפרסם.

היקף וכיסוי

{
  "coverage": {
    "measured": true,
    "compounds_pct": 19.8,
    "units_field_he": "יחידות דיור מוצאות (YachadMutza) במאגר מתחמי ההתחדשות",
    "compounds_total": 972,
    "housing_units_pct": 12.7,
    "housing_units_total": 614516,
    "housing_units_covered": 78342,
    "compounds_with_identified_developer": 192
  },
  "statement_he": "המדד מכסה אך ורק יזמים שזהותם מתועדת בסעיף 1.8 של הוראות התכנית — מסמך סטטוטורי פומבי. הוא **אינו סקר של שוק ההתחדשות העירונית בישראל** ואינו מתיימר להיות רשימה מלאה של היזמים הפעילים בו. יזם שאינו מופיע כאן אינו 'נעדר מהמדד' במובן של ממצא — פשוט לא אותר עבורו תיעוד זהות במקור בר-פרסום. הצגת המדד כתמונת השוק היא כשלעצמה תיאור כוזב, ולכן היקף הכיסוי המדוד מתפרסם כאן במספרים ולא בהכללה.",
  "not_claimed_he": [
    "אין זו רשימת כל היזמים הפעילים בהתחדשות עירונית בישראל.",
    "אין זו רשימת היזמים הגדולים, המובילים או המומלצים.",
    "היעדרות יזם מהמדד אינה ממצא, ואינה אומרת דבר על היזם.",
    "נוכחות יזם במדד אינה אישור, המלצה או הסמכה מטעם גורם כלשהו.",
    "המדד אינו מדרג פרויקטים ואינו אומר דבר על פרויקט מסוים."
  ]
}

ממדים ומשקלים

• ביצוע בפועל ומימוש25%
• עיכוב ופרויקטים תקועים18%
• איתנות פיננסית וסולבנטיות20%
• אכיפה וליטיגציה12%
• סיווג קבלני והתאמתו לגודל10%
• ליווי בנקאי ובטוחות8%
• ותק ורצף פעילות7%
• מוניטין0%

אגרגציה

ציון ממד = Σ(ניקוד רכיב × משקל רכיב) / Σ(משקל הרכיבים הזמינים). ציון כולל = Σ(ציון ממד × משקל ממד) / Σ(משקל הממדים שחושבו) — כלומר המשקלות מנורמלים מחדש על מה שנמדד בפועל.

סולם הציון

{
  "bands": [
    {
      "key": "no_adverse_findings",
      "min": 80,
      "label_he": "לא נמצאו ממצאים חריגים במקורות שנבדקו"
    },
    {
      "key": "few_findings",
      "min": 60,
      "label_he": "נמצאו ממצאים בודדים במקורות שנבדקו"
    },
    {
      "key": "multiple_findings",
      "min": 40,
      "label_he": "נמצאו ממצאים מרובים במקורות שנבדקו"
    },
    {
      "key": "multiple_dimensions",
      "min": 0,
      "label_he": "נמצאו ממצאים במספר ממדים במקורות שנבדקו"
    }
  ],
  "range": [
    0,
    100
  ],
  "note_he": "הציון אינו ציון אמון, אינו המלצה ואינו חיזוי. הוא סיכום משוקלל של מדדים שחושבו ממרשמים ציבוריים בלבד, בסולם 0–100, לצד אחוז הכיסוי שמראה כמה מהמדדים בכלל היו זמינים עבור יזם זה."
}

דגלים אדומים

דגל אדום מוציא את היזם מהציון הרציף ומוצג בנפרד. כל דגל מחייב שורת ראיה מאוחסנת ואישור אנליסט אנושי לפני פרסום — ללא יוצא מן הכלל.

• R1 צו פתיחת הליכי חדלות פירעון או פירוק בידי בית משפט
• R2 סטטוס חברה 'מחוסלת' או 'בפירוק' בזמן שקיים פרויקט חתום שלא הושלם
• R3 חברה ייעודית בפירוק מרצון מזורז שמעולם לא נרשם עליה שעבוד
• R4 אתר בנייה שנסגר בצו
• R5 תאגיד מוגבל בנסיבות חמורות
• R6 קבלן שנעלם מפנקס הקבלנים בין snapshots, או שסיווגו הורד
• R7 דוח שנתי לא הוגש 5 שנים ומעלה בחברה שסטטוסה 'פעילה'
• R8 היקף כספי מותר בפנקס הקבלנים נמוך מהותית מהיקף הפרויקט המוצהר
• R9 תכנית ללא התקדמות סטטוטורית מעל 3 שנים
• R10 פרויקט שהוסר מאתר היזם ולא הופיע בשום מקור סטטוטורי לאחר מכן

מה לא ניתן למדוד

• זמן מסירה בפועל ואיחור במסירה

  לא ניתן למדוד כרגע

  אין בישראל מאגר ארצי של טופס 4 או תעודת גמר ואין גוף מרכז. הפרוקסי היחיד הוא היתר בנייה — שלב מוקדם בהרבה ממסירה.

• ליקויי בנייה ואיכות בנייה

  לא ניתן למדוד כרגע

  התביעות מתנהלות בבתי משפט שלום ומחוזי, אין מאגר ממשלתי פתוח, ואין שום סטטיסטיקה מצרפית לפי קבלן.

• ערבות חוק המכר וערבות ביצוע

  לא ניתן למדוד כרגע

  פורטל הממונה נעול מאחורי הזדהות ואין נתונים ב-data.gov.il. אימות מתקבל רק מול הבנק המלווה של הפרויקט הספציפי.

• סכסוכים עם נציגויות דיירים

  לא ניתן למדוד כרגע

  הממונה מפרסם נתון מצרפי ארצי בלבד, ללא פילוח לפי יזם. החלטות המפקח אינן במאגר פתוח, ובדרך כלל היזם כלל אינו בעל דין — כך שגם חיפוש שם לא יאתר את הסכסוך.

• בעלי שליטה ונהנים סופיים

  לא ניתן למדוד כרגע

  אין מרשם נהנים בישראל. בעלות דרך נאמנויות, חברות זרות או שרשראות החזקה אינה נראית בשום מקור ציבורי.

• תיקי הוצאה לפועל

  לא ניתן למדוד כרגע

  העיון מוגבל לצדדים בתיק. למדד אין מעמד לעיין.

• בוררויות

  לעולם לא

  חלק ניכר מסכסוכי יזם-נציגות מוסדר בבוררות חסויה. הסכסוכים החמורים ביותר הם בדיוק אלה שלא יופיעו בשום מקור.

• קצב מכירות וקצב קליטה

  בתשלום בלבד

  קיים רק במערכות ה-CRM שדרכן היזמים מוכרים. זהו האינדיקטור המקדים הטוב ביותר לקשיי נזילות — ואין לו שום ייצוג ציבורי.

• דוחות כספיים של יזמים פרטיים

  לא קיים

  כ-85%–95% מהיזמים בשוק ההתחדשות הם חברות פרטיות שאינן מפרסמות דוחות כספיים.

רגיסטר המקורות

רישוי המקורות