כשהבניין רשום יחד עם השכן: מה המפקח מוסמך להורות, ומה לא

מספר הליך
רע"א 2575/18
בית המשפט
בית המשפט העליון
ערכאה
בית המשפט העליון
מותב
ד' ברק-ארז, מ' מזוז (דעת מיעוט), ע' גרוסקופף
ניתן ביום
25 במרץ 2019
הצדדים
בעלי דירות נ' בעלי דירות
חלוט

מה נפסק

בבית משותף "מורכב" — כמה מבנים או אגפים הרשומים יחד — התעוררה השאלה מה היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין: האם הוא מוסמך להורות על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנה מסוים, או רק על הפרדת ההחזקה והניהול שלו. בית המשפט העליון קבע, ברוב דעות, שהסמכות מוגבלת להפרדת החזקה וניהול ואינה משתרעת על שינוי זכויות קנייניות בדרך של הצמדה. פסק הדין מפנה גם לסעיף 11 לחוק חיזוק בתים משותפים, שלפיו מבנה או אגף בבית מורכב נחשב לבית משותף נפרד לעניין חיזוק, בהתקיים שני תנאים: שאין בעבודה כדי לפגוע בזכויות בעלי דירות במבנה אחר, ושניתן לבצע את החיזוק בלי לחזק גם את המבנה האחר.

התוצאה

בקשת רשות הערעור התקבלה, אך הערעור לגופו נדחה. כל צד נשא בהוצאותיו.

מה זה אומר לבעל דירה

זו בדיקה שכדאי לעשות לפני כל דיון על רוב: האם הבניין רשום כבית משותף אחד, או כ"בית מורכב" יחד עם בניינים סמוכים. התשובה מופיעה בנסח הרישום, והיא משנה מי נספר ומי לא. בפרויקט חיזוק, אגף בבית מורכב עשוי להיחשב בית משותף נפרד — כלומר לא נדרשת הסכמת כל הבניינים — אך רק אם מתקיימים שני התנאים שבחוק. במקביל, כשמדובר בשינוי זכויות ברכוש המשותף ולא רק בניהולו, הסמכות של המפקח מצומצמת יותר משנוטים להניח.

האם המפקח מוסמך להורות, בהתקיים נסיבות כאמור, על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או לאגפים בבית המורכב, לכל דבר ועניין, או שסמכותו מוגבלת רק להוראה על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף
פסקה 4, הצגת השאלה שבמחלוקת

הסעיפים הרלוונטיים

  • חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 · סעיף 59(ב)סמכות המפקח בבית מורכב
  • חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 · סעיף 11מבנה או אגף בבית מורכב כבית משותף לעניין חיזוק
לפסק הדין המלא במקור ›

בית המשפט העליון

ציטוט והפניה

רע"א 2575/18, בית המשפט העליון, 25 במרץ 2019

https://mitar.co.il/rulings/bayit-murkav-samchut-hamefakeach-2575-18

מותר לצטט ולקשר לעמוד זה בציון המקור.

התקציר נכתב במערכת מתאר על בסיס פסק הדין עצמו, ואינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לו. פסק דין מוכרע לפי נסיבותיו, ותוצאה בתיק אחד אינה מלמדת על תיק אחר. לפני החלטה — התייעצו עם עורך דין מטעמכם.

תקציר שנכתב במערכת מתאר בסיוע כלי אוטומטי ואומת מול פסק הדין בידי עורך

הנוסח המחייב הוא זה שבאתר הרשות השופטת. תקציר אינו תחליף לקריאת פסק הדין המלא.

החלטות נוספות בנושא זה