דגלים אדומים ופרויקטים תקועים

איך נראה פרויקט תקוע מבפנים

פרויקט תקוע לא מכריז על עצמו. מבפנים הוא נראה כמו קבוצת ווטסאפ שנרגעה, אסיפה שנדחתה פעמיים, ותשובה אחת שחוזרת שמונה חודשים ברציפות: "מחכים לוועדה".

הבעיה היא שהתשובה הזו יכולה להיות נכונה לגמרי — ויכולה להיות כיסוי. ההבחנה ביניהן אינה עניין של תחושה. היא עניין של מסמכים.

ההגדרה ההנדסית של "תקוע" פשוטה: פרויקט זז כשנוצר מסמך חדש שגורם חיצוני הפיק. תכנית שנקלטה במוסד תכנון, תכנית שהופקדה, החלטת ועדה, בקשה להיתר שנקלטה, היתר, הסכם ליווי, כתב ערבות. כל השאר — עדכון סטטוס, לא התקדמות.

מכאן נגזרת ההבחנה החשובה ביותר במדריך הזה: הכלים שעומדים לרשותכם משתנים לפי הנקודה שבה הפרויקט נעצר. מי שנתקע לפני חתימה יכול פשוט ללכת. מי שנתקע אחרי חתימה תלוי בהסכם ובאבני הדרך שבחוק. מי שנתקע אחרי שפינה את דירתו נשען על הבטוחות — ואלה, כפי שנראה בפרק 8, מכסות מצבים מסוימים בלבד.

חשוב לומר את זה במפורש: עיכוב בהתחדשות עירונית הוא ברירת המחדל, לא החריג. אין לוחות זמנים סטטוטוריים לכלל ההליך, וכל שלב תלוי בשלב שלפניו. מטרת המדריך אינה להפוך כל עיכוב לחשד — אלא לתת לכם דרך להבדיל בין עיכוב שיש לו הסבר מתועד לבין עיכוב שאין לו.

דגלים אדומים בשלב החיזור

שלב החיזור הוא השלב שבו יש לכם הכי הרבה כוח והכי מעט מידע. הדגלים כאן זולים לזיהוי, ויקרים מאוד להתעלמות.

הדגל הראשון והנפוץ ביותר: לא ברור אם מי שיושב מולכם הוא יזם או מארגן. אלה שני תפקידים שונים לחלוטין, עם חוק אחר, חובות אחרות ואינטרס אחר. חוק פינוי ובינוי מחייב את מי שפועל מטעמו של יזם, את מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן, ואת מי ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה — לציין זאת באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני החתימה על הסכם ההתקשרות וגם בנוסח ההסכם עצמו.

זו לא דרישה טכנית. הפרת חובות הגילוי האלה מהווה עילה לחזרתו של בעל דירה מהסכמה שנתן לעסקת פינוי-בינוי — אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב. זו אחת הזכויות המעשיות ביותר שיש לבעל דירה, וכמעט אף אחד לא מכיר אותה.

הדגל השני: לא היה כינוס, או שהיה כינוס שלא עמד בתנאים. חוק המארגנים קובע שהמארגן ייחשב כמי שמילא את חובת הכינוס בהתקיים התנאים שבחוק: הודעה לבעלי הדירות שבעה ימים לפחות מראש, הצגת הודעה במקום בולט על הבית המשותף או בתוכו, השתתפות של 40% לפחות מבעלי הדירות, ועריכת פרוטוקול הכולל את מועד הכינוס שנמסר לבעלי הדירות. בבניין של 17 דירות ומעלה החוק מכיר גם בהשתתפות מצטברת בשני כינוסים, ולכן היעדר 40% בכינוס אחד אינו בהכרח כשל.

שני הדגלים האחרונים בטבלה ראויים לניסוח מדויק, כי הם נשענים על אמירות שנשמעות מקצועיות. הכרזה על מתחם פינוי-בינוי מקנה מעמד סטטוטורי לצורך הטבות מס ולצורך הדין החל על דייר מסרב. היא אינה אישור תכנוני, אינה מחליפה תב"ע, אינה היתר בנייה, אינה קובעת זכויות בנייה ואינה מבטיחה שהפרויקט ייצא לפועל.

דגלים אדומים בהסכם

ההסכם הוא המקום שבו הבטחות הופכות למחויבויות — או לא הופכות. הדגלים כאן דורשים קריאה, לא חשד.

הנקודה שמפתיעה כמעט כל בעל דירה: אין בדין חובה כללית להעמיד ערבויות בעסקת פינוי-בינוי. תקנה 4(א)(12) מחייבת את היזם לפרט במסמך עיקרי הצעה את "הבטוחות המוצעות, אם מוצעות" — לרבות לדירת תמורה, לדמי שכירות, לבדק, למסים ולרישום. זו חובת גילוי. הכלי שמאלץ בטוחות בפועל הוא עקיף: סעיף 2(ב)(3) לחוק פינוי ובינוי קובע שסירובו של בעל דירה ייחשב סביר אם לא הוצעו לו "בטוחות הולמות" — מונח שהחוק אינו מגדיר, ואין לו סכום מזערי או נוסח מחייב.

המסקנה המעשית: המילים "אם מוצעות" הן הדגל האדום הכי שקט בכל התחום. יזם שלא הציע בטוחה מסוימת אינו מפר את התקנה — כל עוד גילה זאת. ההגנה שלכם נקבעת במשא ומתן, לא בחוק שיגן עליכם בדיעבד.

דגל שני, ספציפי וניתן לבדיקה מיידית: שווי הבטוחה. לפי עמדת ממונה חוק המכר, בפרויקטים של הריסה ובנייה — פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 — שבהם כלל זכויות בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר (הבטחת השקעות) גם ביחס לבעלי הדירות הוותיקים, ושווי הבטוחה נגזר מדירת התמורה החדשה. שלושה סייגים חייבים להיאמר: ההבהרה מונה במפורש שני מסלולים בלבד, ותמ"א 38/1 אינה נזכרת בה; התנאי הוא ש"כלל הזכויות" נמכרות; וזו עמדה מינהלית של הממונה, לא חקיקה ולא הלכה פסוקה.

הבהרת מונחים לצורך המשפט הקודם, כי שני המספרים האלה מבלבלים כמעט את כולם: אלה שני ענפים של מסלול תכנית החיזוק (המוכר כתמ"א 38) — 38/2 הוא הריסת הבניין ובנייתו מחדש, ו-38/1 הוא חיזוק המבנה הקיים בלי הריסה. ההבחנה אינה סמנטית: היא קובעת אם עמדת הממונה נוגעת אליכם בכלל.

דגל שלישי: היעדר הודעה בכתב על הזכות לקבל בטוחה. החוק קובע שלא ימכור מוכר דירה לקונה אלא אם הודיע לו בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו לקבל בטוחה. זו חובה סטטוטורית מפורשת, ואפשר להצביע על הפרתה.

בעניין האיחור עצמו, הניסוח הזהיר הוא גם המדויק: בפועל ההגנה מפני איחור מעוגנת בהסכם — בהמשך תשלום דמי שכירות עד המסירה בפועל ובפיצוי מוסכם. יש לוודא זאת בהסכם. פירוט מלא של מערך הבטוחות תמצאו במדריך ערבויות וביטחונות.

דגלים אדומים אחרי החתימה

אחרי החתימה משתנה מאזן הכוחות. אתם כבר מחויבים, והיזם עדיין לא. זה בדיוק השלב שבו כדאי להפעיל מעקב מסודר — ובו רוב בעלי הדירות דווקא מרפים.

הדגל המרכזי כאן הוא שקט. חוק המארגנים מטיל על המארגן חובה להודיע לבעלי הדירות בתום כל אחד ממועדי אבני הדרך שבחוק. מארגן שחלף מועד ולא הודיע — זהו אירוע בפני עצמו, בלי קשר לשאלה אם עמד ביעד.

דגל שני: הערת אזהרה לטובת היזם, בלי בטוחה נגדית בידכם. כאן חייבת להיות הבחנה בין שני שימושים שונים באותו מונח. בעסקת פינוי-בינוי נהוג שהיזם רושם הערת אזהרה על זכויות בעל הדירה ולטובתו שלו, כדי למנוע מכירה לאחר — זהו נוהג ולא חובת דין. לעומת זאת, הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין היא אחת מחמש דרכי ההבטחה שבחוק הבטחת השקעות, ואז היא נרשמת לטובת הרוכש.

הערת אזהרה היא בטוחה מוכרת בחוק — אין לומר שהיא "לא נחשבת בטוחה". אבל היא אינה מנגנון שמשיב כסף, ובפרויקט הריסה ובנייה ערך ההגנה שלה שונה מהותית מערבות בנקאית.

דגל שלישי: אין דיווח לממונה חוק המכר. כאן נדרשת זהירות, כי קיים פער בין המקורות. תקנות הדיווח נוקבות ב-40 ימים ממועד חתימת חוזה המכר; הבהרות הממונה לעניין התחדשות עירונית נוקבות ב-40 ימים מיום קבלת מלוא הזכויות מבעל הדירה. בעסקת התחדשות עירונית ההפרש בין שני המועדים עשוי להיות שנים, ולכן אין להציג אחד מהם כ"המועד לפי החוק".

דגל רביעי: שינוי בזהות הגורם המבצע או בתמורה, שמוצג כטכני. כל שינוי כזה ראוי לתיעוד בכתב ולבדיקת עורך הדין מטעם בעלי הדירות. הרחבה בנושא במדריך ההסכם מול היזם.

ארגז הכלים: איך מאמתים כל דגל בעצמכם

דגל אדום בלי דרך אימות הוא רכילות. הפרק הזה מרכז את חמש נקודות האימות שבהן נבדקים כל הדגלים שבמדריך — כולן פתוחות לבעל דירה, בלי צורך במומחה.

1. תיק המסמכים שלכם. רוב האימותים מתחילים ונגמרים כאן, ורוב בעלי הדירות אינם מחזיקים תיק מסודר. חוק המארגנים מחייב שהסכם לארגון עסקה יהיה בכתב ויכלול, בין השאר, את מועד החתימה ואת המועד הקובע — ההסכם הראשון שנחתם בבית המשותף. הסכם שאינו בכתב, או שאינו מכיל את מועד החתימה או את המועד הקובע — בטל. לא ניתן לביטול: בטל.

2. לשכת רישום המקרקעין. נסח רישום עדכני של הדירה מראה מי רשום כבעלים, אילו הערות אזהרה רשומות ולטובת מי, ואילו שעבודים או עיקולים קיימים. זהו המסמך היחיד שאינו תלוי בגרסה של אף אחד מהצדדים.

3. מוסד התכנון. מול הוועדה המקומית ניתן לברר את המצב התכנוני של המגרש: האם קיימת תכנית מפורטת (תב"ע) שנקלטה, האם הופקדה, האם הוגשה בקשה להיתר ומה מצבה. אם הוגשה התנגדות — המועד המחייב להגשתה הוא זה שמופיע בהודעת ההפקדה עצמה.

4. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית מברר פניות של בעלי דירות ומחזיקים, רשאי לברר את הפנייה בכל דרך שיראה לנכון, וייתן את החלטתו בתוך 90 ימים ממועד הגשת הפנייה. קבע הממונה שהפנייה מוצדקת בשל הפרת הוראות כל דין — קביעתו תהיה ראיה לכאורה בכל הליך משפטי. החלטותיו מפורסמות לציבור באתר הרשות, ולכן אפשר לקרוא החלטות קודמות עוד לפני שפונים.

5. הגורם המממן. ליווי פיננסי מוגדר בחוק כמימון פרויקט בנייה על ידי תאגיד בנקאי או מבטח; התאגיד המלווה מפיק פנקס שוברים והתשלומים מופקדים בחשבון ליווי ייעודי.

עיכובים "נורמליים" מול עיכובים שמסמנים בעיה

אין לוחות זמנים סטטוטוריים לכלל ההליך. לכן כל ניסיון לקבוע "כמה זמן זה אמור לקחת" הוא ניחוש, וכל מי שמוכר לכם מספר כזה מוכר ודאות שאינה קיימת.

מה שכן ניתן לעשות הוא להחליף את שאלת הזמן בשאלת התנועה. עיכוב שיש מאחוריו הליך מתועד — התנגדויות שהוגשו, דרישות של מוסד תכנון, תיאום מול גורם תשתית — הוא עיכוב עם הסבר. עיכוב שאין מאחוריו מסמך חדש של אף גורם חיצוני הוא עיכוב בלי הסבר. ההבדל אינו באורך, אלא באפשרות לאמת.

נקודה שראוי להדגיש דווקא בגלל שהיא לא אינטואיטיבית: הפרויקטים שנתקעים הכי עמוק אינם אלה שבהם משהו השתבש בקול רם. הם אלה שבהם דבר לא השתבש בקול רם, ולכן איש לא הפעיל שום שעון. בשטח אנחנו רואים בניינים שבהם חלפו שנים בלי שאיש בדק אם ההסכם שנחתם עדיין בתוקף — ובחלק מהמקרים, הוא כבר לא היה.

יזם בקשיים: הסימנים המוקדמים

זהו הפרק הרגיש ביותר במדריך, ולכן גם הזהיר ביותר בניסוחיו. לא כל סימן מעיד על קושי, ואף סימן בודד אינו מסקנה. אבל צירוף של כמה מהם מצדיק בדיקה מסודרת ולא המתנה.

הסימן שנשמע הכי חזק, ובצדק: עיכוב או אי-סדירות בתשלום דמי השכירות בתקופת הבנייה. דמי השכירות הם התחייבות שוטפת שהיזם משלם מדי חודש לכל בעל דירה, ולכן היא גם הסימן הגלוי ביותר לעין. תשלום שמאחר או משתנה הוא לרוב מה שרואים ראשון.

סימן שני: מצב הליווי הפיננסי. קיום ליווי פיננסי מקים חובות על הגורם המממן ומייעד את כספי הפרויקט לחשבון סגור — אך החוק אינו קובע שהתאגיד המלווה ערב להשלמת הבנייה, ללוח הזמנים או לאיכות הביצוע. הבטוחה שלכם היא המסמך שניתן בשמכם, לא עצם קיומו של הליווי. פרויקט שבו הליווי "בתהליך סגירה" לאורך זמן — זו נקודה שראוי לברר בכתב.

סימן שלישי: רישומים במרשם. עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים — אלה בדיוק האירועים שהחוק מגדיר כאירועי מימוש של הבטוחה. נסח רישום עדכני הוא הדרך הישירה לבדוק חלק מהם.

סימן רביעי: אכיפה רגולטורית. ממונה חוק המכר מפעיל בפועל סמכות עיצומים כספיים, לרבות כלפי חברות התחדשות עירונית.

חילוט ערבות: מה זה אומר בפועל

זה הפרק שבו הפער בין הציפייה למציאות הוא הגדול ביותר, ולכן הוא הפרק החשוב ביותר לקרוא לפני החתימה — לא אחריה.

הציפייה הרווחת היא שערבות חוק מכר "מכסה הכל". היא לא. סעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות מונה את אירועי המימוש: עיקול על הדירה או על הקרקע, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים — נגד המוכר או נגד בעל הקרקע. איחור במסירה, ליקויי בנייה או הפרה חוזית רגילה אינם ברשימה. אירועי המימוש בפוליסת הביטוח שבסעיף 2(2) זהים.

ומיד אחרי זה, המשפט שמאזן: החוק קובע רצפה ולא תקרה — נוסח הערבות הספציפי עשוי להרחיב את עילות המימוש. יש לקרוא את כתב הערבות עצמו, לא רק את ההסכם.

נקודה מעשית ממדרגה ראשונה: נוסח הערבות הבנקאית אינו מסמך שהיזם או הבנק מנסחים כרצונם. תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), תשע"א-2010, קובעות שנוסח הערבות יהיה כאמור בתוספת לתקנות. המשמעות: אתם יכולים להשוות את הערבות שקיבלתם לנוסח שבתוספת. סטייה מהנוסח היא נקודה לבירור.

החלפת יזם: האפשרות, המחיר ולוח הזמנים

"נחליף יזם" נשמעת כמו החלטה. בפועל זו שרשרת של ארבע שאלות, וכל אחת מהן יכולה לעצור את המהלך.

שאלה ראשונה: מה מעמד ההסכם הקיים. אי אפשר להחליף יזם בעודכם קשורים בהסכם תקף. ולכן הצעד הראשון אינו חיפוש יזם חדש, אלא בירור משפטי של מצב ההסכם הנוכחי — האם פקע, האם קמה עילת ביטול, והאם נדרשת הודעה בכתב.

שאלה שנייה: מה רשום בטאבו. אם נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם, היא נועדה למנוע מכירה או התקשרות עם אחר — ולכן בפועל היא חסם עד למחיקתה. וכאן מגיע פרט שרבים מגלים מאוחר מדי: זכאות היזם לתשלום בשל ביטול העסקה מותנית במחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו. שני העניינים נפגשים באותה נקודה.

שאלה שלישית: מה עלות היציאה. תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה-2025 — אושרו, פורסמו ובתוקף. ההיגיון שלהן מדורג: ככל שהיזם התקדם לפני הביטול, כך התשלום גבוה יותר; בעילות המוקדמות ביותר לא משולם דבר; במסלול רשויות הסכום מופחת במחצית; לסכומים מתווסף מע"מ והם צמודים למדד. בפינוי-בינוי הטווח שנקבע הוא בין 5,000 ל-10,000 ₪ ליחידת דיור, ובמסלול חיזוק סכומים נמוכים בסדר גודל. אין לשייך סכום מסוים לעילת ביטול מסוימת — השיוך אינו מובן מאליו וטעון בדיקה פרטנית.

שאלה רביעית: מה קורה לעבודה התכנונית שכבר נעשתה. זו שאלה שיש לברר מול עורך הדין ומול מוסד התכנון בכל מקרה לגופו, והיא לרוב מה שקובע אם ההחלפה עולה חודשים או שנים.

ביטול ההסכם: מתי זו בכלל אופציה

בעלי דירות רבים מניחים שהם "כלואים" בהסכם. בפועל קיימים כמה מנגנוני יציאה נפרדים לגמרי, וחשוב לא לערבב ביניהם.

מנגנון א' — פקיעה אוטומטית של הסכם המארגן. זהו המנגנון החזק ביותר, והוא פועל מעצמו: פקע הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית בשל אי-עמידה באבני הדרך — לא יהיה המארגן זכאי לפיצוי. אין צורך בהודעת ביטול מצד בעלי הדירות. השעון מתחיל במועד הקובע.

שיעורי ההחתמה בשלב הראשון נגזרים מגודל הבניין: 50% לפחות בבניין של עד 16 דירות, ו-40% לפחות — או שמונה בעלי דירות, לפי הגבוה — בבניין של 17 דירות ומעלה; במסלול פינוי-בינוי נקבע גם סף של 35% לפחות בבניין של 36 דירות ומעלה.

מנגנון ב' — אבני הדרך של היזם בחוק פינוי ובינוי. החוק קובע אבני דרך ליזם בשלב החתמת בעלי הדירות והתכנון. אם היזם לא הגיע לשיעורי ההתקשרות שנקבעו במועדים שנקבעו, או לא הגיש תכנית מפורטת במועד — רשאים בעלי הדירות להחליט על ביטול ההסכמים, ולאחר מסירת הודעה בכתב ליזם לבטל את ההסכם מבלי שייחשבו כמפרים.

מנגנון ג' — חזרה מהסכמה בשל הפרת חובת גילוי. כפי שנאמר בפרק 2, הפרת חובות הגילוי שבחוק פינוי ובינוי מהווה עילה לחזרה מהסכמה, אף אם נחתם הסכם התקשרות מחייב. זכות זו מותנית בהוכחת ההפרה, ולכן התיעוד מפרק 5 הוא שקובע אם היא ישימה.

פרויקט שקפא בשלב התכנון

זהו סוג התקיעה הנפוץ ביותר, ובדרך כלל גם המתוסכל ביותר — כי אין למי לפנות ואין על מה להצביע.

הסיבה הראשונה: הבניין נבנה על הנחה תכנונית שכבר אינה קיימת. תמ"א 38 אינה מסלול פעיל להגשות חדשות. לפי מינהל התכנון היא עמדה בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחב תכנון שהתקיימו בו כל תנאי החלטת המועצה הארצית — עד 18.5.2026; שני המועדים חלפו. נקבעה הוראת מעבר: על בקשה להיתר שהוגשה עד המועד ימשיכו לחול הוראות התמ"א. המועד הקובע הוא מועד הגשת הבקשה, לא מועד הוצאת ההיתר. בקשה שנדחתה והוגשה מחדש אחרי המועד אינה חוסה תחת הוראת המעבר. יש לבדוק מול הוועדה המקומית הספציפית.

המשמעות המעשית לבעל דירה: כובד המשקל התכנוני עבר לרשות המקומית, ולכן הזכויות שונות מעיר לעיר ויש לבררן פרטנית מול הוועדה המקומית. פרויקט שנבנה סביב הנחות מלפני כמה שנים עשוי להיות תקוע מסיבה תכנונית, לא מסחרית.

הסיבה השנייה: בלבול בין הכרזה לבין תכנון. ההכרזה על מתחם אינה מוגבלת בזמן — אך מנהל הרשות רשאי לבטלה, בין היתר כשמימוש המיזם אינו מתקדם. בעלי דירות רבים מניחים שההכרזה "מחזיקה" את הפרויקט. היא מקנה מעמד סטטוטורי, לא תנועה תכנונית.

הסיבה השלישית: התכנית נמצאת בשלב שבו אין ליזם שליטה. הפקדה, התנגדויות, דיונים ותיאומים עם גורמים נוספים — כל אלה לוקחים זמן שאינו קצוב בחוק לכלל ההליך.

מה עושים היום, אם אתם תקועים

סדר הפעולות חשוב לא פחות מהפעולות עצמן. הסדר הבא נבנה כך שכל שלב מייצר את המידע שהשלב הבא זקוק לו.

ראשית — בונים תיק. לא מחפשים אשמים, אוספים מסמכים. הרשימה מפרק 5 היא הבסיס. תיק חלקי הוא הסיבה השכיחה ביותר לכך שבעלי דירות אינם יודעים אם ההסכם שלהם בכלל בתוקף.

שנית — קובעים מיקום מדויק בשרשרת. מול הוועדה המקומית בודקים אם יש תכנית, אם הופקדה, ואם הוגשה בקשה להיתר. שלושה בירורים, תשובה חד-משמעית.

שלישית — מפעילים את השעונים. מחשבים את המועד הקובע ואת אבני הדרך של הסכם המארגן, ובודקים מול עורך הדין אם ההסכם עדיין בתוקף. זהו בירור קצר יחסית, והתשובה עשויה לשנות את כל התמונה.

רביעית — פונים בכתב. פנייה בכתב עם מועד לתשובה יוצרת תיעוד; שיחת טלפון לא. גם אם התשובה מאכזבת, היא הופכת לראיה.

חמישית — משתמשים בכתובת הממשלתית הנכונה. הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית מברר פניות ונותן החלטה בתוך 90 ימים, וקביעה שהפנייה מוצדקת בשל הפרת דין מהווה ראיה לכאורה בהליך משפטי. זהו מסלול זול ומהיר יחסית, והוא אינו מחליף הליך משפטי.

שישית — מחליטים כרוב מסודר. החלטות מהותיות מתקבלות באסיפה מתועדת, לא בקבוצת ווטסאפ. בכל הנוגע לספירת רוב — רוב מיוחס בפינוי-בינוי אינו מספר אחד: נדרשים שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, וגם יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף. הספירה היא לפי דירות וחלקים ברכוש המשותף — לא לפי נפשות. הרחבה במדריך רוב, דייר מסרב, ובעלי דירות בסטטוס מיוחד.