האם הבניין שלי מועמד: מבחן היתכנות, ואיך לקרוא את מצב התכנון לבד

מבחן ההיתכנות בשבע שאלות

רוב בעלי הדירות פוגשים את שאלת ההיתכנות בסדר הפוך. קודם מגיע נציג עם מצגת, ואחר כך מתחילים לברר אם הבניין בכלל עומד בתנאים. הסדר הנכון הפוך: קודם בודקים את הבניין ואת המגרש, ורק אז מקשיבים להצעות.

הבדיקה נעשית בשלושה רבדים, ובסדר הזה. הרובד הראשון הוא המבנה עצמו — נתונים שמופיעים בהיתר הבנייה המקורי ובתיק הבניין בוועדה המקומית. הרובד השני הוא המגרש — אילו תכניות חלות עליו, ובאיזה סטטוס. הרובד השלישי הוא הכלכלה — האם הפער בין מה שאפשר לבנות למה שצריך לתת לבעלי הדירות מותיר מקום לפרויקט.

שני הרבדים הראשונים בנויים ממסמכים ציבוריים, והשלישי נגזר מהם. בעל דירה שאסף את המסמכים הנכונים מגיע לפגישה הראשונה עם יתרון מידע ממשי — הוא יודע מה לשאול, ובעיקר יודע לזהות תשובה מתחמקת.

ארבע השאלות הראשונות נבדקות במקום אחד — תיק הבניין בוועדה המקומית. שלוש האחרונות נבדקות במערכות התכנון הפתוחות ובפרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אף אחת אינה דורשת ידע מקצועי, אבל כולן דורשות שתחזיקו את המסמך עצמו.

לפני שמתחילים, כדאי לדעת באיזה מסלול מדובר בכלל — פינוי-בינוי, הריסה ובנייה או חיזוק. ההבדלים ביניהם מפורטים במדריך המסלולים, והם משפיעים ישירות על התשובות כאן.

גיל המבנה, שיטת הבנייה וטיפוסי מבנים ישראליים

בשוק מדברים על "בניין ישן". בחוק אין מונח כזה. במקומו יש הגדרה מדויקת שהופכת את הגיל לשני תאריכים, ואת השאלה "האם הבניין ישן מספיק" לשאלה שאפשר לענות עליה מול מסמך.

במשך שנים שאלת ההיתכנות של בניין בודד נבחנה מול מסלול תכנית החיזוק (המוכר כתמ"א 38). היום היא נבחנת מול החלופה שנקבעה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, וההגדרה שמפעילה אותה היא מבנה הטעון חיזוק. כדי להיכנס אליה נדרש בניין הנמצא במגרש המיועד לפי תכנית גם למגורים, ש-70% לפחות משטח הבנייה הכולל הקיים שלו משמש כדין למגורים, ושמתקיימים בו כל התנאים הבאים.

התנאי הראשון הוא מועד ההיתר. ניתן היתר לבנייתו לפני 1.1.1980 — הבניין נכנס. ניתן ההיתר בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 — הבניין נכנס רק אם ניתנה חוות דעת של מהנדס מבנים כי לא נבנה בהתאם לתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה, כנוסחו במועד ההיתר. ניתן ההיתר אחרי 31.12.1984 — הבניין אינו נכנס לחלופה כלל, גם אם מהנדס יקבע שלא נבנה לפי התקן.

התנאי השני הוא שלא בוצעו במבנה, לפי היתר, עבודות לחיזוק לפי התקן. בניין שכבר חוזק מוחרג — ואין חשיבות לשאלה מכוח איזו תכנית ניתן ההיתר לחיזוק, ולא לשאלה אם החיזוק נעשה עם תוספת בנייה או בלעדיה. לפי עמדת מינהל התכנון, אם ההיתר כלל הוראות חיזוק וההיתר מומש — חזקה שעבודות החיזוק בוצעו.

התנאי השלישי הוא גודל. הבניין צריך להיות בן שתי קומות מעל פני הקרקע לפחות, ולכלול ארבע יחידות דיור לפחות שנבנו לפי היתר. למניין הקומות תובא בחשבון קומת עמודים, אך לא תובא בחשבון קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה שמתחתיה. תנאי הקומות ויחידות הדיור נבחנים לפי מצבו הנוכחי של המבנה לפי היתר — לא לפי המבנה המקורי.

מעבר להגדרה החוקית, ההבחנה ההנדסית האמיתית היא בין חיזוק המבנה הקיים לבין הריסתו ובנייה מחדש. החוק עצמו נוטה לכיוון אחד: בתכנית במסלול חיזוק, הוועדה המקומית רשאית לאשר רק אם שוכנעה, על סמך חוות דעת מהנדס הוועדה, שאף על פי שדרך כלל יש עדיפות למסלול הריסה ובנייה מחדש — בנסיבות העניין יש הצדקה לפעול במסלול חיזוק. לפי מינהל התכנון, ככל שהמבנה ישן יותר נדרשת הצדקה משמעותית יותר למסלול החיזוק.

גודל המגרש, מספר הדירות ויחס הצפיפות

אחרי הגיל מגיע הגודל, וכאן נכנסים שני סוגים שונים לגמרי של ספים. יש ספים שמתייחסים לבניין הבודד, ויש ספים שמתייחסים למתחם. בלבול ביניהם הוא אחת הטעויות הנפוצות בשיחות בלובי.

השורה האחרונה בטבלה היא זו שנוטים לפספס. במסלול ההריסה רשאית הוועדה להוסיף שטחי שירות בקומות תת-קרקעיות, ובלבד שסך שטחי השירות אחרי ההוספה ולפי כל תכנית לא יעלה על פי שלושה משטח המגרש. במגרש קטן זו התקרה שמגבילה כמה חניות אפשר להכניס מתחת לבניין, ולכן היא עשויה להגביל בפועל את מספר הדירות שאפשר לבנות מעליו עוד לפני שמגיעים לתקרת השטח. לפי מינהל התכנון, ועדה מקומית עצמאית יכולה לאשר שטחי בנייה תת-קרקעיים החורגים מהמגבלה — ולכן זו שאלה לוועדה הספציפית.

מכאן גם הרעיון של תכנון מתחמי: תכנון הכולל מספר מגרשים גובלים או סמוכים למגרשים שלגביהם הוגשה התכנית, שיתוכננו כחטיבה תכנונית אחת. בתכנית במסלול הריסה הכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים, שבכל אחד מהם מבנה הטעון חיזוק, שנקבע בה שניתן לממשה רק בדרך של הריסת כל המבנים ובנייתם מחדש והיא כוללת הוראות איחוד וחלוקה — רשאית הוועדה המקומית לקבוע שיעור הגדלה גבוה יותר, וכן שינוי ייעוד לשטח ציבורי פתוח בשטח המגרשים.

בצד השני של המפה נמצאים ספי ההכרזה. תנאי סף להכרזה על מתחם פינוי-בינוי כולל קיומן של 24 יחידות דיור לפחות בשטח המיועד לפינוי או לעיבוי, ותכנית המאפשרת בנייה של פי 2 ממספר היחידות הקיימות או 70 יחידות דיור — לפי הגבוה מביניהם. שימו לב שהסף השני אינו מדבר על הבניין שלכם אלא על מה שהתכנון מאפשר; זהו מבחן של פוטנציאל, לא של מצב קיים. ייתכנו ספים שונים במתחמי עיבוי בנייה — כדאי לברר מול הרשות את הסף שחל על המתחם שלכם.

זכויות הבנייה: מה יש היום ומה אפשר להוסיף

זהו הפרק שבו נופלות רוב הציפיות. הסיבה פשוטה: המספרים שמצוטטים בשוק מתארים תקרה, ובעלי דירות שומעים אותם כתוספת.

במסלול הריסה ובנייה מחדש רשאית הוועדה המקומית להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה במגרש מעל פני הקרקע, ובלבד שהשטח הכולל אחרי ההגדלה — לפי אותה הוראה ולפי כל תכנית — לא יעלה על 400% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה מעל פני הקרקע.

שלוש נקודות שנופלות בין הכיסאות. הראשונה: התקרה כוללת את כל שטחי הבנייה הסחירים מעל פני הקרקע, לרבות שטחי שירות וממ"ד — כלומר לא "פי 4 דירות" אלא פי 4 שטח ברוטו. השנייה: התקרה בולעת גם זכויות מאושרות שלא מומשו. הדוגמה של מינהל התכנון עצמו: מבנה בשטח 500 מ"ר בנוי, שיש לו עוד 500 מ"ר מאושרים ולא ממומשים, מגיע לתקרה של 2,000 מ"ר — כלומר תוספת של 1,000 מ"ר בלבד. השלישית: בחישוב השטח הקיים לא תובא בחשבון תוספת בנייה שההיתר לה ניתן אחרי 18.5.2005.

לצד השטח למגורים רשאית הוועדה להוסיף שימושים לצורכי ציבור ושטחי בנייה לשמם, בהיקף שלא יעלה על 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש מעל פני הקרקע לאחר ההגדלה — בין היתר גן ילדים, מרפאה ומרכז קהילתי שכונתי. כלומר חלק מהתוספת אינו דירות.

יש גם שכבה שמעל. אישרה הוועדה המחוזית תכנית כוללת להתחדשות עירונית, יראו תכנית מפורטת החלה בשטחה כתכנית בסמכות ועדה מקומית — ובמגרשים שבהם מצוי מבנה הטעון חיזוק חדלות לחול הוראות סימן ד'. המשמעות לבעל דירה: היקף הזכויות נגזר מהתכנית הכוללת ולא מהתקרות, ולפי מינהל התכנון תכנית מפורטת התואמת אותה תהיה בסמכות מקומית גם אם היא חורגת מהן.

שווי אזורי: למה בניין באותו גיל כדאי בעיר אחת ולא באחרת

שני בניינים זהים כמעט לחלוטין, מאותה שנה ובאותו גודל, יכולים לקבל תשובות הפוכות בשתי ערים. זה לא עיוות ולא שרירותיות — זה מובנה בשיטה בשלוש רמות שונות.

ברמת החקיקה. שר הפנים רשאי לקבוע בצו, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, כי במרחב תכנון מסוים יחול שיעור הגדלה שונה — והחוק קובע במפורש שהצו נקבע בהתחשב בערכי הקרקע ובמידת הסיכון לרעידות אדמה. כלומר המחוקק עצמו הניח ששווי הקרקע משתנה בין מרחבי תכנון, ובנה לכך מנגנון.

ברמת התכנון המקומי. אחרי תיקון 139, כובד המשקל התכנוני עבר לרשות המקומית — הוועדה המקומית היא שמאשרת את התכנית, וככל שקיימת מדיניות תמורות עירונית, תחשיב התוספת נערך לפיה.

ברמת התחשיב השמאי. תקן 21.1 מונה את הפרמטרים שבשלהם רשאי השמאי לסטות מהשיעור המקובל של הרווח היזמי, ובהם: סוג המיזם, מיקומו, היקפו, שיעור הסכמות הבעלים, פטור או אי-פטור מהיטל השבחה, מגבלות פיזיות ספציפיות, צורך בקרקע משלימה, ומצב שוק השכירות ביחס לכמות המפונים. זו רשימה פתוחה, וחלק ניכר מהפריטים בה תלוי מיקום.

כלכלת הפרויקט בגובה העיניים: איך נראה החישוב של היזם

אפשר להבין את החישוב של היזם בלי מספרים ובלי גיליון אלקטרוני, כי המבנה שלו פשוט: מצד אחד ההכנסות מהשטח שאפשר למכור, ומצד שני כל ההוצאות למימוש הפרויקט.

התקן מגדיר את הרווח יזמי בדיוק כך — המנה המתקבלת מחילוק סך ההכנסות מהמיזם בסך ההוצאות למימושו. מכאן נובע כל השאר: כל דבר שמגדיל את המונה מקרב לכדאיות, וכל דבר שמגדיל את המכנה מרחיק ממנה.

מה נמצא בצד ההוצאות. התקן מחייב את השמאי לכלול בתחשיב, בין היתר: שכר דירה בתקופת הבנייה, ליווי משפטי, עלות העברה, ליווי חברתי, ניהול בעלי הדירות וארגון לצורך חתימה על הסכמים, שמאי מטעם בעלי הדירות, פיקוח, כנסים וחומר פרסומי. בנוסף מפורטים המיסים שהיזם משלם במקום בעלי הדירות — מס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי הבנייה והיטלי השבחה.

מכאן נובע העיקרון שמשפיע על ההיתכנות: היחס בין השטח שאפשר להוסיף לבין מספר בעלי הדירות שצריך לפצות. בניין עם מעט דירות על מגרש שמאפשר תוספת גדולה — קרוב לכדאיות. בניין עם הרבה דירות קיימות ותוספת מוגבלת — רחוק ממנה, גם אם הוא ישן וגם אם כולם רוצים.

יש כאן גם נקודה שכדאי להכיר, כי היא הפוכה מהתחושה הרווחת. מינהל התכנון הבהיר כי ככל שלפי מבחן המגרש הריק ולצורך ניצול יעיל של הקרקע ניתן לאשר במגרש זכויות בהיקף גבוה יותר מהנדרש לשמירה על כדאיות כלכלית — יש לקבוע את זכויות הבנייה בראייה תכנונית, אף אם שיעור הרווח עולה על המינימום. התכנון מוביל, והבדיקה הכלכלית באה אחריו ועל פיו.

הרחבה על אופן קביעת התמורה עצמה נמצאת במדריך התמורה. בשלב ההיתכנות מספיק להבין את הכיוון: אתם בודקים אם יש בכלל מרווח, לא כמה ממנו יגיע אליכם.

לקרוא את מצב התכנון: מתב"ע להיתר, שלב אחר שלב

"יש לנו תכנית" זו אמירה חסרת משמעות עד שיודעים באיזה שלב היא נמצאת. תכנית מפורטת (תב"ע) עוברת שרשרת שלבים, ולכל שלב יש משמעות שונה לחלוטין עבורכם.

שלושה דיוקים ששווים כסף. הראשון: התנגדות לתכנית תוגש תוך חודשיים מהיום שפורסמה הודעה על הפקדתה, ומוסד התכנון רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר. במסלול הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) התקופה היא 60 ימים, וההתנגדות חייבת להיות בכתב, מפורטת ומלווה בתצהיר מאמת. המועד המחייב הוא זה שנקוב בהודעת ההפקדה עצמה — קראו אותה ואל תסתמכו על כלל אצבע.

השני: תחילתה של תכנית היא בתום חמישה-עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מביניהן. במקביל, מועד הפרסום ברשומות הוא המועד הקובע לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק — שני מועדים שונים באותו הקשר.

השלישי: במסלול הוותמ"ל, קובץ פירוט ההתנגדויות פתוח לעיון הציבור, ובהודעת ההפקדה הרשמית מוצע למתנגדים להימנע מלכלול פרטים אישיים שאין ברצונם לפרסם. מי שמתנגד מטעמים בריאותיים או כלכליים כדאי שיידע זאת מראש, ויבדוק בהודעת ההפקדה עצמה מה יפורסם.

איפה בודקים: המערכות הממשלתיות והעירוניות, מסך אחר מסך

כל מה שנדרש לבדיקה הראשונית פתוח לציבור וללא תשלום, למעט נסח הרישום ואגרות עיון מקומיות. הסדר שלהלן הוא סדר עבודה, לא רשימה.

שלב א' — מזהים את המגרש

קודם כול צריך את המספר שמזהה את הנכס בכל המערכות: גוש וחלקה. הוא מופיע בנסח רישום המקרקעין של הדירה, בשובר הארנונה ובחוזה הרכישה. אפשר להזין כתובת במקום, אבל התוצאה מדויקת פחות — במגרשים שעברו איחוד או חלוקה הכתובת עלולה להוביל לישות הלא נכונה.

שלב ב' — המערכת הגיאוגרפית של מינהל התכנון

מערכת XPLAN היא המערכת הגיאוגרפית לאיתור תכניות מאושרות ותכניות הנמצאות בהליכי תכנון. מזינים כתובת או מספר תכנית, מתמקדים במפה עד למגרש שלכם, ומסמנים אותו. המערכת תציג את התכניות החלות — הן המאושרות והן אלה שבהליך. רשמו לעצמכם את מספר כל תכנית ואת הסטטוס שלה; זה המפתח לשלב הבא.

שלב ג' — מערכת המידע התכנוני

מערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון מאפשרת חיפוש וצפייה בפרטי ישויות תכנוניות — תכניות, בקשות והתנגדויות — וכן הגשת התנגדות מקוונת לתכניות שבהפקדה. החיפוש אפשרי לפי מספר תכנית, שם, כתובת או גוש וחלקה. כאן פותחים כל מספר תכנית שאספתם, ועוברים על מסמכי התכנית עצמם: התקנון, התשריט, וטבלת השטחים.

בתכנית פינוי-בינוי שהופקדה יש מסמך ששווה במיוחד את הזמן. עמדת משרד המשפטים היא שיש להנחות את מוסדות התכנון לפרסם את חוות הדעת שנערכה לפי תקן 21.1 — לאחר שנבדקה ואושרה על ידי שמאי מטעם מוסד התכנון — יחד עם יתר מסמכי התכנית בשלב ההפקדה, כדי שהתחשיב הכלכלי שהגיש היזם יהיה חשוף לציבור ובמיוחד לבעלי הדירות במתחם. אם היא שם, זה החומר הכלכלי הקרוב ביותר שתראו למה שהיזם עצמו הגיש.

שלב ד' — הוועדה המקומית ותיק הבניין

את הרובד הראשון של הבדיקה — מועד ההיתר המקורי ומספר יחידות הדיור המאושרות — לא תמצאו במערכות הארציות. הם נמצאים בתיק הבניין בוועדה המקומית. ברוב הוועדות יש עמוד עיון או בקשת מידע באתר, ובחלקן ההליך פרונטלי. בקשו את היתר הבנייה המקורי, את תשריט ההיתר, ואת כל ההיתרים המאוחרים לתוספות ולהרחבות.

שלב ה' — הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

כאן בודקים אם המגרש נמצא בתוך מתחם שהוכרז. ההכרזה נעשית היום על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולא על ידי הממשלה כגוף, והיא נעשית באחד משני אפיקים — לבקשת רשות מקומית או ביוזמת מנהל הרשות בהסכמתה, או לבקשת יזם בהסכמת הרשות המקומית. באותו מקום אפשר לברר אם פועלת ברשות המקומית מינהלת עירונית — יחידה ארגונית הפועלת בתחום רשות מקומית שמטרתה קידום התחדשות עירונית בתחומה.

שבעת המסמכים שכל בעל דירה צריך להחזיק ואיך משיגים אותם

שבעה מסמכים מכסים את כל שבע השאלות מפרק 1. אין בהם דבר שדורש עורך דין כדי להשיג, והחזקתם משנה את מאזן הכוחות בפגישה הראשונה.

נסח רישום מקרקעין הוא גם המסמך שמגלה הפתעות: ירושות שלא הוסדרו, בעלות משותפת שלא עודכנה, או שעבוד ישן שנשאר רשום. כל אחת מהן הופכת בהמשך לעיכוב, ועדיף לגלות אותה עכשיו.

שלושת המסמכים מתיק הבניין הם הלב. הם עונים על ארבע שאלות מתוך שבע, והם המקום שבו מתגלה הפער הנפוץ ביותר — בין מספר הדירות שקיים בפועל למספר הדירות שאושר בהיתר.

מתי התשובה היא "לא", ומה עושים אז

יש "לא" שהוא סופי ויש "לא" שהוא "לא עכשיו", וההבחנה ביניהם שווה שנים.

"לא" קשיח מגיע מהגדרת מבנה הטעון חיזוק. היתר שניתן אחרי 31.12.1984 מוציא את הבניין מהחלופה כולה. גם מבנה שכבר בוצעו בו עבודות חיזוק לפי היתר מוחרג. גם בניין בן פחות משתי קומות או פחות מארבע יחידות דיור לפי היתר, וגם מבנה שפחות מ-70% משטח הבנייה הכולל הקיים שלו משמש כדין למגורים, או שהמגרש שלו אינו מיועד לפי תכנית גם למגורים.

"לא" תכנוני מגיע ממקום אחר לגמרי — מחוות דעת מהנדס הוועדה בשאלת ההיתכנות לתכנון מתחמי, או מקיומה של תכנית ותיקה שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 החלה על המגרש. פקיעת התמ"א אינה גוררת פקיעה של תכניות כאלה, ולכן בעל דירה עלול לחשוב שאין עליו תכנית בעוד שדווקא היא זו שקובעת.

"לא" כלכלי הוא הנפוץ מכולם והכי פחות מדובר. הוא לא נאמר במפורש — הוא מתבטא בכך שאף אחד לא חוזר אליכם.

מה עושים. מרחיבים את הגבול — בודקים אם המגרשים הגובלים עונים גם הם על הגדרת מבנה הטעון חיזוק, כי צירוף של שלושה מגרשים גובלים ומעלה פותח מסלול אחר עם תקרה גבוהה יותר. בודקים את השכבה שמעל — האם מקודמת תכנית כוללת להתחדשות עירונית במרחב, שכן בתחומה הזכויות נגזרות ממנה. וחוזרים לבדוק — מדיניות תכנונית משתנה, וצו של שר הפנים במרחב תכנון עשוי לשנות את התמונה.

ולבסוף, אם התשובה נשארת שלילית: התוצאה אינה שהנכס חסר ערך, אלא שהוא מתומחר לפי מה שהוא, לא לפי מה שהוא היה יכול להיות. זו בדיוק ההבחנה שרלוונטית גם למי ששוקל לקנות דירה בבניין כזה, ומפורטת במדריך הרכישה. בכל מקרה שבו התשובה משפיעה על החלטה כספית — כדאי להיוועץ במהנדס או בשמאי מטעמכם, לפני החתימה ולא אחריה.