מי מי בפרויקט: מי משלם למי, ואיפה ניגוד העניינים

תרשים השחקנים: מי בוחר, מי משלם, מה האינטרס

בעל דירה שנכנס לפרויקט פינוי-בינוי או להתחדשות בניינית פוגש לאורך הדרך יותר מעשרה בעלי תפקיד. חלקם עובדים בשבילו, חלקם עומדים מולו, וחלקם — וזו הנקודה המעניינת — עובדים בשבילו ומקבלים את שכרם ממקור אחר. זה לא סיפור על אנשים לא הגונים; זה מבנה עסקה, ומבנה אפשר למפות.

שלוש שאלות פותחות כל שיחה עם בעל תפקיד חדש: מי בחר בו, מי משלם לו, ומה קורה לו אם העסקה לא נסגרת. השלישית היא החדה מבין השלוש, והיא כמעט לעולם אינה נשאלת.

היזם: מה הוא מוכר, ומה החוק באמת דורש ממנו

היזם הוא הצד שמעמיד את המימון ונושא בסיכון היזמי. יש לו אינטרס כלכלי מובהק — וזו עובדה, לא האשמה. האינטרס הזה הוא בדיוק מה שמניע פרויקט קדימה.

החוק מטיל עליו בעיקר חובות גילוי, ופחות חובות תוכן. סעיף 1א(ב) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, מחייב אותו למסור לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, שבו יפורטו בין היתר הבטוחות שהוא מציע. סעיף 1ב(ב) מחייב אותו למסור את מסמכי העסקה עצמם, או העתק נאמן למקור.

סעיף ההגדרות באותו חוק כולל כרכיב בעסקה "התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו". כאן צריך לדייק: זו הגדרה — מאפיין של העסקה — ולא סעיף ציווי הנושא סנקציה. סוג הערבות, סכומה ומועדיה אינם נקבעים בה.

וזו ההבחנה שמפילה את מרבית הקוראים:

המארגן: מי בדיוק דופק בדלת

מארגן הוא מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית. הוא אינו יזם, אינו קבלן ואינו עורך דין. תפקידו להביא את הבניין לנקודה שבה קיימת עסקה — ולא פעם הוא פועל מטעם יזם מסוים.

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, בנוי כולו סביב "המועד הקובע": המועד שבו נחתם ההסכם הראשון לארגון עסקה בין המארגן לבין בעל דירה בבית המשותף. זו נקודת האפס של כל השעונים בחוק, וטעות בזיהויה מפילה את החישוב כולו.

לפני החתימה הראשונה על המארגן לכנס את בעלי הדירות. הכינוס נחשב ככינוס כשר רק בהתקיים כל אלה: הודעה מראש של שבעה ימים לפחות; הצגת הודעה במקום בולט על הבית המשותף או בתוכו; השתתפות של 40% לפחות מבעלי הדירות; ופרוטוקול הכולל את מועד הכינוס, שנמסר לבעלי הדירות. בבית משותף שיש בו 17 דירות לפחות אפשר להשלים את ה-40% בשני כינוסים במצטבר, ובלבד שבראשון השתתפו 30% לפחות ובשני 20% לפחות.

בכינוס עצמו על המארגן לפרט, בין השאר: מהות ההסכם ועיקרי החוק; אם הוא פועל מטעם יזם; מה שכר הטרחה שישולם לו ככל שידוע; אם יש לו עניין אישי בעסקה; אם בעל דירה בבניין פועל מטעמו; ומידע על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על הממונה לעניין פניות דיירים ועל המינהלת עירונית הפועלת באזור. דרשו זאת בכינוס 20% לפחות מבעלי הדירות — יתורגם ההסכם לערבית, לרוסית או לאמהרית, לפי העניין.

הבחירה עצמה — איך בודקים מארגן ואיך בודקים יזם — נדונה בהרחבה במדריך מארגן, יזם, ומי באמת עומד מולכם.

עורך הדין של בעלי הדירות, והשאלה מי משלם לו

זו השאלה שהכי הרבה בעלי דירות מרגישים לא בנוח לשאול: אם שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אותנו משולם בפועל מכיסו של היזם, את מי הוא מייצג. התשובה המשפטית פשוטה — הוא מייצג את מי שמינה אותו. התשובה המעשית מחייבת לקרוא את הסכם שכר הטרחה: מול מי הוא חתום, מי קובע את היקף העבודה, ומה קורה לשכרו אם העסקה אינה נחתמת.

לחוק יש בעניין הזה מה לומר, והוא חד יותר מכפי שרבים מניחים. סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי מטיל חובת גילוי על שלוש קבוצות: מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי-בינוי; מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן; ומי ששכרו תלוי בהתקיימות העסקה. הגילוי חייב להופיע בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני החתימה על הסכם ההתקשרות, וגם בנוסח ההסכם עצמו. בנוסף, על אותו גורם לדווח מיוזמתו לבעלי הדירות על כל שינוי לא-זניח בתמורה שיקבל בעל דירה בהשוואה לאחרים.

הסנקציה שקטה אך חזקה: הפרת החובות האלה מהווה עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי-בינוי — אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

לעורך הדין מטעם בעלי הדירות יש גם שני תפקידי נאמנות שכמעט אינם מדוברים, ושניהם ממוקמים בנקודות התפר המסוכנות של העסקה. הראשון: לפי המדריך הרשמי של הרשות הממשלתית, כתנאי לרישום הערת אזהרה לטובת היזם ראוי שהיזם יתחייב למחוק אותה אם יבוטל ההסכם, ויפקיד בידי עורך הדין מטעם הדיירים ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר שיאפשר לו לעשות כן. השני: אותו מדריך קובע שערבות הרישום תופקד בנאמנות בידי עורך הדין המייצג את בעלי הדירות במועד מסירת הדירות החדשות — כנגד השבת ערבות חוק מכר וערבות השכירות לידי היזם. זהו רגע של החלפה סימולטנית, ומי שמחזיק בו את המסמכים הוא עורך הדין שלכם.

השמאי: שני תפקידים שונים לגמרי באותו שם

בפרויקט אחד עשויים לפעול שני שמאים שכל אחד מהם נושא באחריות אחרת, ורוב בעלי הדירות אינם מבחינים ביניהם.

הראשון הוא שמאי מטעם בעלי הדירות — מומחה שנשכר בהסכם, נותן חוות דעת על ההצעה שעל השולחן, וסמכותו כולה חוזית.

השני הוא שמאי פינוי ובינוי — בעל תפקיד שהחוק עצמו מסדיר את מינויו. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות רשאי לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי כזה לצורך קביעת הכדאיות הכלכלית. שמאי לא ימונה אם המינוי עלול להעמידו, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים, ונדרש שיהיה רשום בפנקס שמאי המקרקעין שבע שנים לפחות שקדמו למינויו.

לקביעה שלו יש משקל ראייתי: קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית — קביעתו מהווה חזקה כי היא כדאית, אלא אם כן הוכח אחרת. קבע שהעסקה תהיה כדאית בהתקיים תנאים שקבע — החזקה קמה רק בהתקיים אותם תנאים. זו חזקה הניתנת לסתירה, ולא הכרעה סופית.

וכאן חשוב לא להתבלבל בין השאלה "כמה מגיע לי" לשאלה "האם העסקה כדאית":

המפקח מטעם בעלי הדירות

המפקח הוא העיניים ההנדסיות שלכם באתר. הוא בודק שהביצוע תואם את ההיתר ואת המפרט, מלווה את אבני הדרך, ומתריע כשמשהו סוטה.

וכאן נקודה שחשוב לומר בכנות: לא אותר מקור בדין המסדיר את תפקידו, את סמכויותיו או את מינויו. המשמעות המעשית — כל מה שיש למפקח הוא מה שכתוב בהסכם, ואין ברירת מחדל חוקית שתגן עליכם אם ההסכם שותק. באותו עניין: "ערבות פיקוח" אינה מופיעה בתקנה שמונה את הבטוחות שיש לגלות, אינה מופיעה ברשימת הערבויות שבמדריך הרשמי של הרשות הממשלתית, ולא אותר לה מקור בדין. מי שמציג אותה כחובה — מציג נוהג שוק.

מה כן אפשר לעגן? את שרשרת האישורים הסטטוטורית, הקיימת בין שהמפקח יעקוב אחריה ובין שלא: אישור תחילת עבודות לפני תחילת הביצוע; אישור לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה, המוכר כטופס 4, שהוא התנאי לחיבור תשתיות ולאכלוס; ותעודת גמר, מסמך נפרד ומאוחר יותר המעיד על השלמת הבנייה כדין.

חשוב לזכור: לפי המדריך הרשמי של הרשות הממשלתית, חתימה על פרוטוקול מסירה אין בה כדי לשחרר את היזם מאחריות לתיקון ליקויים הנדרשים לפי חוק המכר, ואין בה ויתור על תיקון ליקויים אחרים שיתגלו במהלך תקופת הבדק.

הנציגות: מורשה, לא חותמת

לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית. הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בהליך משפטי ובמשא ומתן בשם כל בעלי הדירות.

שימו לב לגבול: לשון החוק היא "מורשה" — שליחות — ולא אישיות משפטית נפרדת. הסמכות תחומה מפורשות לעניינים הנוגעים להחזקה תקינה ולניהול, וכשירותה של הנציגות להיות צד להליך היא חריג מוגבל באותם עניינים, לא מעמד תאגידי כללי.

בפועל הנציגות היא מי שמרכזת את המידע, מזמנת אספות, מנהלת את הקשר עם אנשי המקצוע ומתעדת החלטות. זהו תפקיד תובעני.

מבחינה מעשית, כדאי שהמנדט של הנציגות לתהליך ההתחדשות יהיה כתוב ומוגדר: מה היא מוסמכת לעשות בשם בעלי הדירות — לרכז מידע, לזמן אספות, לנהל את הקשר עם אנשי המקצוע — ומה מחייב החלטה של אספה. הגבול הזה עובד לשני הכיוונים. הוא מקטין את החשיפה של חברי הנציגות לטענות בדיעבד, והוא מונע מצב שבו בעל דירה מגלה שהוחלט משהו בשמו. פרוטוקול הוא הכלי הפשוט ביותר לשמור עליו. הרחבה מלאה — במדריך נציגות הדיירים.

הרשות המקומית, הוועדה המקומית והמינהלת העירונית

שלושה גופים שנשמעים דומה, ומתערבבים כמעט תמיד.

הרשות המקומית היא הדרג העירוני שקובע מדיניות עירונית — היכן מעודדים התחדשות ובאיזה אופי. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא מוסד תכנון: היא זו שדנה בתכנית, מוציאה את היתר הבנייה, ונותנת את האישור לפי סעיף 157א המאפשר חיבור תשתיות ואכלוס. המינהלת העירונית היא יחידה ארגונית הפועלת בתחום רשות מקומית, שמטרתה קידום התחדשות עירונית בתחום אותה רשות.

ההפרדה הזו מסבירה תופעה מוכרת: אמירה אוהדת מהמינהלת אינה זכות בנייה, והבטחה של יזם בעניין "מה העירייה תאשר" אינה מחייבת את מוסד התכנון. הזכויות נקבעות בהליך תכנוני נפרד, והן שונות מעיר לעיר — עניין שנדון במדריך מסלולי ההתחדשות.

שלוש שאלות, שלוש כתובות שונות: מה מדיניות ההתחדשות בשכונה — הרשות המקומית; מה מצב התכנון של המגרש ומה נדרש לקבלת היתר — הוועדה המקומית; ומה מוצע לדיירים מטעם העיר בתהליך — המינהלת. תשובה שהתקבלה מכתובת אחת אינה מחייבת את השתיים האחרות. לכן כדאי לתעד ממי בדיוק התקבלה כל תשובה ומתי, ולא להסתמך על מסירה בעל פה מטעם היזם.

הרשות הממשלתית, הליווי החברתי והממונה

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוקמה בחוק ב-2016. תפקידיה כוללים, בין היתר, קידום מיזמי התחדשות עירונית, הכרזה על מתחמי פינוי-בינוי, סיוע בהתארגנות דיירים, ופיתוח אמות מידה וקידום מחקר בתחום. ההכרזה עצמה נעשית היום בידי מנהל הרשות — לבקשת רשות מקומית או ביוזמת המנהל בהסכמתה, או לבקשת יזם בהסכמת הרשות המקומית.

בעניין הליווי החברתי נדרשת זהירות. החוק מסמיך את הרשות למנות ולהעסיק יועצים חברתיים לליווי דיירים במהלך קידום מיזמים. זו סמכות של הרשות — לא זכות של דייר. השאלה אם הליווי ניתן בכל מתחם, ומי מממן אותו, טעונה בירור ישיר מול הרשות.

בעל תפקיד נוסף, ופחות מוכר מכפי שראוי, הוא הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית. מנהל הרשות ממנה לתפקיד, מבין עובדי הרשות, עורך דין שעסק חמש שנים לפחות בתחומי תפקידי הרשות. הממונה מברר פניות של בעלי דירות ומחזיקים בדירה בתחום מיזם, רשאי לברר את הפנייה בכל דרך שיראה לנכון ואינו כפוף לסדרי הדין ולדיני הראיות, ונותן את החלטתו בתוך 90 ימים ממועד הגשת הפנייה. קבע כי הפנייה מוצדקת בשל הפרת הוראות כל דין — קביעתו מהווה ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי, וההחלטות מפורסמות לציבור.

התאגיד המלווה: הבנק שאינו הבנק שלכם

זהו אולי הפער התפיסתי הגדול ביותר בעסקה. כשנאמר לבעלי דירות שהפרויקט "מלווה בנקאית", רבים שומעים "גורם גדול אחראי לתוצאה". זה אינו מה שהמונח אומר.

הלקוח של התאגיד המלווה הוא היזם, והאינטרס שלו הוא החזר האשראי שהעמיד. זה אינו אינטרס זהה לשלכם, אך גם אינו מנוגד לו: שניכם רוצים שהפרויקט יסתיים.

יש כאן גם עובדה מעשית שכדאי להכיר. לפי המדריך הרשמי של הרשות הממשלתית, את הערבויות לבעלי הדירות מפיק הגורם המממן המלווה את הפרויקט — בנק, חברת ביטוח וכיוצא באלה — ולא היזם עצמו. ערבות שאינה של תאגיד בנקאי או מבטח מאושר אינה שוות ערך, גם אם היא נקראת באותו שם.

ומאחורי ערבות חוק מכר עומד חוק נפרד. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מונה חמש דרכי הבטחה חלופיות שהמוכר חייב באחת מהן בטרם יקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה: ערבות בנקאית; ביטוח אצל מבטח מאושר; משכנתה ראשונה לטובת הקונה; רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שאין רישומים עדיפים; או העברת בעלות נקייה מחובות. שימו לב שהחוק עצמו אינו מזכיר התחדשות עירונית או פינוי-בינוי כלל.

ונקודה שקטה נוספת במדריך הרשמי: ההפקדה מתוארת כתנאי לפינוי הדירות — כלומר קשורה למועד הפינוי, לא למועד החתימה. נוצר פרק זמן שבו בעל הדירה כבר חתום אך טרם קיבל לידיו בטוחה. מתי בדיוק כל ערבות נכנסת לתוקף ומתי היא פוקעת — זה נושא המדריך ערבויות וביטחונות.

איפה בדיוק ניגוד העניינים, ומה עושים איתו

ניגוד עניינים בפרויקט התחדשות עירונית הוא לרוב מבני, לא אישי: העסקה מממנת את מי שאמור לבחון אותה. הצגה נכונה שלו מאפשרת לנטרל אותו; הצגה שלו כמזימה רק מקשה על ניהול מושכל.

הכלים לנטרול קיימים, והם פשוטים מכפי שנדמה. הפרת חובת הגילוי שבסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי מקימה עילה לחזרה מהסכמה — בכפוף להוכחת ההפרה. חוק המארגנים אוסר על מארגן להתקשר בהסכם שיש לו בו עניין אישי אלא אם גילה אותו וקיבל הסכמה בכתב, ומחייב אותו לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת. מינוי שמאי פינוי ובינוי כפוף למסך ניגוד עניינים. והממונה לעניין פניות דיירים מעניק מסלול בירור מנהלי לפני הליך משפטי.

וברגע ההכרעה מול מיעוט שאינו מסכים, גם זהות מי שמכריע משתנה לפי המסלול. מסלול תכנית החיזוק (המוכר כתמ"א 38) ומסלול פינוי-בינוי במתחם מוכרז מובילים לשתי ערכאות שונות לחלוטין:

זו אינה רשימה נגד אף אחד. זו רשימה שמאפשרת לכם לעבוד עם כולם — בעיניים פקוחות.