פרק חמישי 5 — פטור תמ"א 38
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שפוטר ממס שבח מכירת זכויות בנייה שתמורתן משולמת בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק.
הסבר
בעסקת חיזוק הדייר מוכר ליזם זכויות בנייה ומקבל בתמורה שירותי בנייה — ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה, חיזוק המבנה. הפרק קובע שהתמורה הזאת פטורה ממס שבח, בתנאי שהיא ניתנת בשירותי בנייה ולא בכסף. במסלול הריסה ובנייה מחדש נדרש שהדייר יקבל דירה חלופית. נקודה שחשוב להבין: הפרק נחקק כהוראת שעה ותוקפו הוארך שוב ושוב לאורך השנים. בתיקון מ-2023 הוחלפה ההפניה לתמ"א 38 בהפניה ל"תוכנית החיזוק" כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). המשמעות המעשית גדולה: הפטור אינו קשור עוד לתמ"א 38 בלבד, ולכן פקיעת התמ"א כשלעצמה אינה מבטלת אותו, והוא יכול לחול גם על עסקה שמקודמת מכוח תוכנית חיזוק מקומית. מה שקובע לגבי עסקה מסוימת הוא התוכנית שמכוחה היא מקודמת ותוקף הוראת השעה במועד המכירה.
מה לבדוק
אל תניחו שהפטור חל אוטומטית. בקשו מעורך הדין של הדיירים אישור בכתב מה מעמד המס של העסקה שלכם, מכוח איזו תוכנית היא מקודמת, ומה תוקף הוראת השעה במועד החתימה. בעסקאות גדולות שווה חוות דעת של יועץ מס לפני החתימה ולא אחריה.
איפה זה מופיע
בהסכם החיזוק, בסעיף שמצהיר שהתמורה ניתנת בשירותי בנייה ולא בכסף, ובחוות דעת המס שנשענת עליו.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שעם פקיעת תמ"א 38 פקע גם הפטור. הפרק מפנה היום ל"תוכנית החיזוק" ולא לתמ"א עצמה, ולכן הוא יכול לחול גם על עסקה מכוח תוכנית מקומית; מה שקובע הוא תוקף הוראת השעה במועד המכירה.
מוכר גם כ: פטור ממס שבח בתמא 38, סעיף 49לג, הטבות מס בחיזוק מבנים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
- פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית — מסלולי הקלה בחוק שמבטלים או מפחיתים את היטל ההשבחה בפרויקטים של חיזוק ושל פינוי-בינוי, בתנאים ולא באופן אוטומטי.
- מס שבח — מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
- מע"מ בעסקת התחדשות עירונית — בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 חל שיעור מע"מ אפס על שירותי הבנייה לדיירים ועל מכירת הדירה החלופית.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.