מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
הסבר
הפטור שקיבל הדייר בעסקה מול היזם אינו מוחק את היסטוריית המס של הנכס. כשהוא מוכר בהמשך את הדירה החדשה, נקודת הפתיחה לחישוב השבח היא בדרך כלל מועד רכישת הדירה המקורית ושוויה אז. לכן דירה ותיקה שנרכשה לפני עשרות שנים יכולה לייצר שבח גדול במכירת הדירה החדשה, גם אם מבחינת הדייר הוא רק החליף דירה. במקרים רבים הפטור לדירה יחידה או החישוב הלינארי המוטב מנטרלים את המס, אבל לא תמיד ולא במלואו.
מה לבדוק
לפני שמוכרים דירה שהתקבלה בהתחדשות, בקשו חישוב שבח שמתחיל מיום הרכישה המקורי — לא מיום קבלת המפתח. שמרו את מסמכי הרכישה הישנים ואת הסכם ההתחדשות.
איפה זה מופיע
אצל עורך הדין שמכין את השומה העצמית למכירה החדשה, כשהוא מבקש מכם את חוזה הרכישה של הדירה הישנה מלפני עשרות שנים.
הטעות הנפוצה
רבים מניחים שיום הרכישה הוא היום שקיבלו את המפתח לדירה החדשה. לצורכי מס נכנסים לנעלי הדירה הישנה, ולכן השבח נמדד מהמחיר ששולם עליה בשנות השבעים או השמונים.
מוכר גם כ: מכירת דירה אחרי פינוי בינוי, מס שבח על דירה חדשה מתמא 38.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- פטור ממס שבח לדירה יחידה — פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, עד תקרת שווי שנקבעה בחוק ובכפוף לתקופת החזקה מינימלית.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מס שבח — מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.