מע"מ בעסקת התחדשות עירונית
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 חל שיעור מע"מ אפס על שירותי הבנייה לדיירים ועל מכירת הדירה החלופית.
הסבר
שיעור המע"מ הכללי בישראל עומד על 18% נכון ל-2026. כדי לא להעמיס מס על תמורה שהדייר מקבל בשווה כסף, נקבע בסעיפים 31א ו-31ב לחוק מס ערך מוסף מסלול של שיעור אפס על שירותי הבנייה שהיזם מעניק לדיירים ועל מכירת הדירה החלופית. עד נובמבר 2014 מדובר היה בפטור, ובתיקון 47 לחוק הוא הוחלף בשיעור אפס כדי לאפשר ליזם לקזז מס תשומות. לדייר המשמעות היא שהתמורה שהוא מקבל אינה נושאת מע"מ, אבל תמורה כספית או רכיבים החורגים מההסדר עשויים להיות מטופלים אחרת.
מה לבדוק
בדקו בהסכם אם התמורות מוצגות כולל מע"מ או ללא, ומי נושא בו אם רשות המסים תסווג רכיב מסוים כחייב. סעיף לא ברור בנושא הזה מגלגל את החשיפה אליכם.
איפה זה מופיע
בסעיף התמורות בהסכם, בשאלה אם הסכומים נקובים כולל מע"מ או ללא, ובחשבוניות שהיזם מוציא על שירותי הבנייה.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא ששיעור אפס ופטור הם אותו דבר. ההבדל מהותי: בשיעור אפס היזם רשאי לקזז מס תשומות, ולכן המעבר מפטור לשיעור אפס בתיקון 47 שינה את התמחור של פרויקטים שלמים.
מוכר גם כ: מעמ בשיעור אפס תמא 38, סעיף 31א לחוק מע"מ.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- פרק חמישי 5 — פטור תמ"א 38 — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שפוטר ממס שבח מכירת זכויות בנייה שתמורתן משולמת בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק.
- פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
- תשלומי איזון בין דיירים — תשלומים כספיים בין דיירים או מהיזם לדייר, שנועדו לגשר על פערי שווי בין דירות, ועלולים לצאת מגדר הפטור ממס.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.