פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
מסלולי הקלה בחוק שמבטלים או מפחיתים את היטל ההשבחה בפרויקטים של חיזוק ושל פינוי-בינוי, בתנאים ולא באופן אוטומטי.
הסבר
בהיתר מכוח תוכנית חיזוק חל פטור לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית, אך לא בלי גבול: על ההשבחה שנובעת משטחים מעבר לתוספת של שתי קומות טיפוסיות וחצי חל היטל בשיעור של רבע מההשבחה במקום מחצית, ורשות מקומית רשאית להחליט שבתחומה לא ייגבה כלל על החלק הזה או שייגבה בשיעור שמינית. בפינוי-בינוי אין פטור אוטומטי. הפטור ניתן במסלול של סעיף 19(ב)(2), הנשען על הכללת המקרקעין באזור שיקום, והוא תלוי בהכרזה ובהחלטה של הגורמים המוסמכים. תמ"א 38 פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובמרחבי תכנון שהגישו תוכנית מחליפה נמשך תוקפה עד 18 במאי 2026 או עד אישור התוכנית המחליפה. הקובע הוא מועד הגשת הבקשה להיתר ולא מועד ההיתר, ולכן היתר יכול להינתן גם היום מכוח בקשה שהוגשה במועד, אך בקשות חדשות כבר אינן מוגשות מכוחה ופרויקטים חדשים מקודמים לפי תוכניות מקומיות. במסלול ההתחדשות הבניינית, המוכר כ"חלופת שקד", ברירת המחדל היא גבייה של רבע מההשבחה לצד הקצאת שטחים לצורכי ציבור, והוועדה המקומית היא שקובעת את היקפם — ולכן שתי רשויות שכנות יכולות להתנהג אחרת לגמרי.
מה לבדוק
שאלו את היזם מכוח איזו תכנית בדיוק יוצא ההיתר, ומה הוא הניח בתחשיב לגבי היטל השבחה. בקשו לראות התייחסות בכתב של הוועדה המקומית — הנחת פטור שלא תתממש מכרסמת ישירות בתמורות שלכם.
איפה זה מופיע
בשורת ההוצאות בתחשיב הכלכלי של היזם, ובהתייחסות בכתב של הוועדה המקומית לשאלה איך היא מתייחסת להיטל בפרויקט הזה.
הטעות הנפוצה
ההנחה הרווחת היא שבפינוי-בינוי קיים פטור מלא ואוטומטי. הפטור אינו אוטומטי ואינו גורף: הוא תלוי במסלול ובהחלטות של גורמים מוסמכים, ובחלק מהמסלולים נגבה רבע מההשבחה לפי מדיניות הוועדה המקומית.
מוכר גם כ: פטור מהיטל השבחה תמא 38, פטור מהיטל השבחה פינוי בינוי, היטל השבחה מופחת.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- היטל השבחה — תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה מאישור תוכנית, מהקלה או משימוש חורג, שנגבה בעת מימוש.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי — מתחם שהוכרז רשמית כמתחם פינוי-בינוי לצורכי מס, וההכרזה הזאת היא התנאי להחלת הפטורים הייעודיים על הדיירים.
- פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר — פטור מהיטל השבחה לבעל דירה שבונה או מרחיב למגורים עד 140 מ"ר, בתנאי שהוא או קרובו יגורו בדירה ארבע שנים מגמר הבנייה.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.