פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
הסבר
בעסקת פינוי-בינוי הדייר מוכר מבחינה משפטית את זכויותיו ליזם ומקבל בתמורה דירה חדשה. בלי הסדר מיוחד זו הייתה מכירה חייבת במס. הפרק קובע פטור עצמאי לעסקה הזאת, בכפוף לכך שהמתחם הוכרז כמתחם פינוי-בינוי ושהתמורה אינה חורגת מתקרות הפטור. הפטור עומד בפני עצמו ואינו נספר במניין הפטורים האחרים שהמוכר זכאי להם, ולכן הוא לא שורף את הפטור לדירה יחידה. הוא חל על דירה חלופית אחת, ותמורה כספית נכנסת לחישוב התקרה ואינה פטורה באופן אוטומטי.
מה לבדוק
ודאו שהמתחם אכן הוכרז כמתחם פינוי-בינוי, ובאיזה מסלול. בלי הכרזה תקפה, ההנחות של היזם לגבי הפטור לא בהכרח יעמדו במבחן.
איפה זה מופיע
בכותרת חוות דעת המס שמצורפת להסכם, ובסעיף בהסכם שמפרט מכוח איזה פרק בחוק מבוקש הפטור לדיירים.
הטעות הנפוצה
רבים חוששים שניצול הפטור הזה ישרוף להם את הפטור לדירה יחידה בעתיד. הפטור בפרק חמישי 4 עומד בפני עצמו ואינו נספר במניין הפטורים האחרים של המוכר.
מוכר גם כ: פטור ממס שבח בפינוי בינוי, סעיף 49כב.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תקרת הפטור בפינוי-בינוי — הגבול העליון של התמורה הפטורה ממס שבח בעסקת פינוי-בינוי; חריגה ממנו יוצרת חבות במס על ההפרש.
- מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי — מתחם שהוכרז רשמית כמתחם פינוי-בינוי לצורכי מס, וההכרזה הזאת היא התנאי להחלת הפטורים הייעודיים על הדיירים.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- מס שבח — מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.