מס שבח
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
הסבר
המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, והמוכר הוא החייב בו. שיעור המס על השבח הריאלי ליחיד עומד על 25% נכון ל-2026. שווי הרכישה מוקטן בפחת שנדרש בעבר, ולכן דירה שהושכרה במסלול שמאפשר פחת עלולה לייצר שבח גבוה יותר ממה שנדמה. לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014 קיים חישוב לינארי מוטב. בהתחדשות עירונית קיימים פרקי פטור ייעודיים שמאפשרים לדיירים לקבל דירה חדשה בלי אירוע מס, כל עוד התמורה אינה חורגת מתקרות שנקבעו בחוק.
מה לבדוק
לפני חתימה על הסכם התחדשות, בקשו מעורך הדין המלווה חוות דעת מס נקודתית לדירה שלכם — פטור שקיים לשכן לא בהכרח קיים לכם, במיוחד אם יש לכם יותר מדירה אחת.
איפה זה מופיע
בשומה שמוציא מנהל מיסוי מקרקעין אחרי הדיווח על העסקה, ובאישורי המסים שבלעדיהם לא נרשמת ההעברה בטאבו.
הטעות הנפוצה
רבים מזהים מס שבח עם רווח שנכנס לחשבון הבנק. השבח נמדד בין שווי המכירה לשווי הרכישה, ולכן גם עסקה שבה קיבלתם דירה ולא כסף היא אירוע מס לכל דבר.
מוכר גם כ: מס שבח מקרקעין, מס רווח הון על נדל"ן.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.
- פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.