דירה חלופית
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
הסבר
מבחינת דיני המס, הדירה החלופית היא התמורה של העסקה. שוויה נבחן מול תקרות הפטור, וכל חריגה יוצרת חבות במס שבח וייתכן גם במס רכישה. בתקופת הבנייה, אחרי שהבניין הישן נהרס ולפני שהחדש נמסר, הזכות החוזית לדירה החלופית נחשבת דירת מגורים לצורכי מס. גם מרכיבים נלווים — מחסן, חניה, מרפסת, תשלומי שכירות בתקופת הביניים — נכנסים לשקלול של שווי התמורה.
מה לבדוק
בקשו שהמפרט של הדירה החלופית יהיה מפורט ומחייב: שטח, קומה, כיוון, חניה ומחסן. שווי התמורה לצורכי מס נגזר ממה שכתוב, לא ממה שהובטח בעל פה.
איפה זה מופיע
בנספח התמורות להסכם מול היזם, בטבלה שמפרטת את שטח הדירה החדשה, הקומה וההצמדות. משם היא חוזרת ומופיעה בדיווח לרשות המסים כתמורת העסקה.
הטעות הנפוצה
רבים רואים בדירה החלופית פשוט את הדירה שיקבלו בסוף. מבחינת המס היא התמורה עצמה, ולכן חניה, מחסן ותשלומי השכירות בתקופת הביניים נכנסים לשווי שנבחן מול תקרת הפטור.
מוכר גם כ: דירת תמורה, הדירה החדשה בפינוי בינוי.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תקרת הפטור בפינוי-בינוי — הגבול העליון של התמורה הפטורה ממס שבח בעסקת פינוי-בינוי; חריגה ממנו יוצרת חבות במס על ההפרש.
- פטור ממס רכישה על הדירה החלופית — הקלה הפוטרת דייר בפינוי-בינוי מתשלום מס רכישה על הדירה החדשה שהוא מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה.
- פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
- שווי מכירה — הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.