שווי מכירה
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
הסכום שרשות המסים רואה כתמורה האמיתית של העסקה, ולפיו מחושבים מס שבח ומס רכישה — לא בהכרח המחיר בחוזה.
הסבר
החוק מגדיר את שווי המכירה כשווי בשוק חופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון. אם המנהל סבור שהמחיר בחוזה אינו משקף את השווי האמיתי, הוא רשאי לקבוע שווי אחר ולהוציא שומה לפיו. בעסקאות התחדשות עירונית הסוגיה מורכבת: התמורה לדייר ניתנת בשווה כסף — דירה, שירותי בנייה, דמי שכירות בתקופת הביניים — וצריך לתרגם אותה לערך כספי. הפער בין ההערכה של היזם להערכה של רשות המסים הוא מקור נפוץ למחלוקת.
מה לבדוק
בקשו לראות איך חושב שווי התמורה שלכם ומי העריך אותו. בעסקה עם מרכיבים לא כספיים, ודאו שכל רכיב מתומחר במפורש ולא נבלע בניסוח כללי.
איפה זה מופיע
בשדה אחד בטופס הדיווח על העסקה, ובשומה שהמנהל מוציא אחריו — שם מתברר אם קיבל את המספר שלכם או קבע אחר.
הטעות הנפוצה
רבים מזהים את שווי המכירה עם המחיר שנרשם בחוזה. זהו שווי בשוק חופשי כפי שקובע המנהל, ובעסקאות שבהן התמורה ניתנת בדירה ובשירותי בנייה המספר הזה כלל אינו מופיע בחוזה.
מוכר גם כ: שווי העסקה, שווי לצורכי מס.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- מס שבח — מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
- מס רכישה — מס שמשלם הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין, מחושב לפי מדרגות שווי ולפי מעמד הרוכש כבעל דירה יחידה או נוספת.
- שומה עצמית — הדיווח שהצדדים לעסקה מגישים למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה, ובו הם מחשבים בעצמם את המס.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.