הערת אזהרה לטובת הדיירים
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
הסבר
ההערה נרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומטרתה למנוע מצב שבו נעשית עסקה נוגדת בזכויות בלי ידיעת מי שההערה נרשמה לטובתו. סעיף 127(ב) מוסיף שעיקול שהוטל אחרי רישום ההערה, וכן צו פירוק או צו לקבלת נכסים, אינם פוגעים בזכות שההערה מגנה עליה, ולכן מועד הרישום שלה חשוב. היא אינה כסף ואינה מממנת השלמת בנייה, ולכן היא משלימה ערבויות ולא מחליפה אותן. בפרויקטים בליווי, הגוף המלווה דורש בדרך כלל עדיפות על ההערה, ואז חשוב להבין בדיוק על מה הדיירים חתמו בכתב ההסכמה. הערה שנרשמה מאוחר, אחרי שכבר נרשמו שעבודים אחרים, מקנה הגנה חלשה יותר.
מה לבדוק
להוציא נסח טאבו עדכני ולראות בעיניים שההערה נרשמה, מתי נרשמה ומה סדר הרישומים ביחס לשעבודים. בקשו מעורך הדין הסבר כתוב על מה בדיוק ויתרתם מול הגוף המלווה.
איפה זה מופיע
ברשימת המסמכים שעורך הדין מניח לפניכם ביום החתימה: בקשה לרישום הערה וייפוי כוח. הרישום עצמו מתבצע בלשכת רישום המקרקעין ימים עד שבועות אחר כך, ולא באותו מעמד.
הטעות הנפוצה
מניחים שהערת אזהרה שומרת את הכסף. היא שומרת את סדר הזכויות בלבד: חוסמת עסקה נוגדת ומגבילה נושים מאוחרים, ואינה מחזירה שקל ואינה משלימה בניין.
מוכר גם כ: הערת אזהרה, רישום הערת אזהרה בטאבו.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- שעבוד ראשון — זכות קדימה שהגוף המלווה רושם על הזכויות בפרויקט, כדי להיפרע ראשון לפני נושים אחרים אם הפרויקט קורס.
- ערבות רישום — ערבות שמבטיחה את השלמת רישום הזכויות בדירה החדשה בטאבו, כולל רישום צו הבית המשותף על שם הבעלים.
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- מכתב החרגה — מכתב מהגוף המלווה שמוציא דירה מסוימת מתוך השעבוד הכללי הרשום על הפרויקט, כדי שאפשר יהיה לרשום אותה נקייה על שם בעליה.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.