חדלות פירעון של יזם
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.
הסבר
ההליך מוסדר בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, שהחליף את הדינים הקודמים. המונח הקודם הקפאת הליכים הוחלף בצו לפתיחת הליכים, אך רבים עדיין משתמשים בו. בפרויקט עם ליווי סגור, הגוף המלווה בדרך כלל מחליף את הקבלן המבצע וממשיך את הבנייה, כי גם לו יש אינטרס להשלים ולהיפרע. בלי ליווי סגור התמונה קשה יותר: הדיירים הופכים לנושים בתור, והערבויות שבידיהם הן כמעט הדבר היחיד שמוציא אותם משם. חשוב להבחין בין קריסת הקבלן המבצע, שהיא בעיה שניתן לפתור בהחלפה, לבין קריסת היזם שמחזיק בזכויות בפרויקט.
מה לבדוק
בדקו אם החוזה כולל מנגנון להחלפת קבלן מבצע, מי רשאי להפעיל אותו ובאיזה לוח זמנים. שאלו מי ממשיך את הפרויקט אם היזם נקלע לקשיים, ומה קורה לזכויות בקרקע באותו רגע.
איפה זה מופיע
בהודעה שמגיעה מעורך הדין או מהנציגות אחרי שהאתר נעצר בלי הסבר, ובפרסום הצו לפתיחת הליכים. בשטח זה נראה כמנופים שעומדים והשער נעול.
הטעות הנפוצה
מניחים שברגע שהיזם קורס הערבויות משולמות מאליהן. הן אינן נכס של היזם, אבל איש לא ידרוש אותן במקומכם: המימוש הוא פעולה יזומה במועד, ומי שממתין לראות מה יקרה עלול לפגוש ערבות שפקעה.
מוכר גם כ: קריסת יזם, פשיטת רגל של קבלן, הקפאת הליכים, צו לפתיחת הליכים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- ערבות ביצוע — ערבות שמבטיחה את השלמת הבנייה. אם היזם או הקבלן עוצרים באמצע, אפשר לממש אותה כדי לממן את סיום העבודות.
- מימוש ערבות — ההליך שבו המוטב פונה לגוף שהוציא את הערבות ודורש את כספה. בערבות אוטונומית זו פנייה בכתב בצירוף כתב הערבות המקורי.
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.