שעבוד ראשון
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
זכות קדימה שהגוף המלווה רושם על הזכויות בפרויקט, כדי להיפרע ראשון לפני נושים אחרים אם הפרויקט קורס.
הסבר
כדי לתת ליווי, הגוף המלווה דורש שהזכויות בפרויקט ישועבדו לטובתו בדרגה ראשונה, והדיירים נדרשים לחתום על הסכמה לכך. בתמורה הם מקבלים מאותו גוף את הערבויות, ולכן זה לא בהכרח ויתור: בלי שעבוד אין ליווי, ובלי ליווי אין ערבויות. השאלות המעשיות הן היקף השעבוד ותקרתו, ובעיקר אם הוא נוגע רק לזכויות היזם בפרויקט או גם לזכויות הקיימות של הדיירים. תזמון החתימה חשוב לא פחות מהתוכן.
מה לבדוק
בדקו בדיוק מה משועבד, לטובת מי, ומה תקרת הסכום. ודאו שהחתימה על מסמכי השעבוד מותנית בקבלת הערבויות בפועל ולא נעשית לפניהן.
איפה זה מופיע
במסמכי החתימה מול הבנק: כתב הסכמה לשעבוד, ולעיתים ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם בפני עורך דין. זה בדרך כלל אותו מעמד שבו נמסרות הערבויות.
הטעות הנפוצה
מניחים שהשעבוד נוגע ליזם בלבד. הזכויות שמשועבדות לצורך הפרויקט כוללות גם את חלקכם בקרקע, ולכן מה שנחתם שם קובע איפה אתם עומדים בתור אם הפרויקט קורס.
מוכר גם כ: משכנתה ראשונה, שעבוד לטובת הבנק המלווה, שעבוד בדרגה ראשונה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.
- מכתב החרגה — מכתב מהגוף המלווה שמוציא דירה מסוימת מתוך השעבוד הכללי הרשום על הפרויקט, כדי שאפשר יהיה לרשום אותה נקייה על שם בעליה.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.