דוח אפס
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
הסבר
השמאי מעריך מחירי מכירה צפויים, עלויות בנייה, מימון, שיווק, מיסים ותשלומים לדיירים, ומגיע לשורת רווח יזמי. הגוף המלווה מסתמך על הדוח כדי להחליט אם לתת ליווי, כמה הון עצמי לדרוש מהיזם ובאיזה קצב לשחרר כספים. במהלך הפרויקט מכינים גרסאות מעודכנות כדי לבדוק שהתחזית עדיין מחזיקה מול השוק בפועל. פרויקט שהרווחיות בו דקה כבר בשלב הדוח רגיש יותר לעליית עלויות ולעיכובים.
מה לבדוק
שאלו אם נערך דוח אפס, מי השמאי שערך אותו ומה תאריך הגרסה האחרונה. בקשו לפחות את הנחות היסוד: מחיר מכר למ"ר, עלות בנייה למ"ר ולוח זמנים, והשוו אותן לעסקאות באזור.
איפה זה מופיע
בידי הגוף המלווה ובידי היזם, לא בידי הדיירים. הוא מגיע אליכם רק אם ביקשתם אותו במפורש, ולרוב בגרסה חלקית או בתמצית.
הטעות הנפוצה
מציגים אותו כאישור חיצוני לכך שהפרויקט כדאי. זו תחזית שנבנתה על הנחות שהזמין הצד המממן, וערכה נמדד בפער בין ההנחות שבה לבין השוק בפועל באותו רגע.
מוכר גם כ: דוח 0, דוח שמאי לבנק המלווה, דוח אפס שמאי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.