ליווי בנקאי סגור
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
הסבר
לפני שהגוף המלווה נכנס הוא מבצע בדיקת כדאיות משלו, כולל שמאות ותחשיב עלויות. הכסף נכנס ויוצא מחשבון ייעודי לפרויקט, בלי ערבוב עם פרויקטים אחרים של אותו יזם. חוק פינוי ובינוי אינו קובע רשימה סגורה של בטוחות ואינו קובע סכומים, אך הוא קובע שסירוב של בעל דירה לא ייחשב בלתי סביר כשלא הוצעו לו בטוחות הולמות, ולכן מערך הערבויות נקבע בהסכם ובמסגרת הליווי. בפועל, ערבות שווה כמו הגוף שמנפיק אותה: ערבות בנקאית אוטונומית אינה זהה להתחייבות של החברה היזמית עצמה. כניסת גוף מלווה היא בדרך כלל אבן הדרך שממנה הפרויקט מפסיק להיות תיאורטי.
מה לבדוק
בקשו את מכתב הכוונות או הסכם הליווי מהגוף המממן, ובדקו אילו ערבויות הוא מנפיק, למי הן ניתנות ובאיזה שלב.
איפה זה מופיע
ברגע שבו הנציגות מקבלת הודעה על סגירת ליווי. בפועל זה מיתרגם לזימון לחתימה על מסמכי שעבוד, ואחר כך לערבויות שמתחילות להגיע דירה אחר דירה.
הטעות הנפוצה
מבינים סגירת ליווי כאישור שהבנק בדק ואישר את התמורות לדיירים. בדיקת הגוף המלווה מכוונת ליכולת ההחזר של האשראי שהוא נותן, ולא לשאלה אם העסקה טובה לבעלי הדירות.
מוכר גם כ: גוף מלווה, הסכם ליווי, חשבון ליווי, ליווי בנקאי, ליווי בנקאי וחשבון ליווי, ליווי פיננסי, ליווי פיננסי סגור, פנקס שוברים.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- חשבון ליווי — חשבון בנק ייעודי לפרויקט אחד. כל תקבולי הפרויקט נכנסים אליו, וכל הוצאה משוחררת ממנו רק באישור הגוף המלווה.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- ערבות חוק מכר — ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכש, ובהתחדשות עירונית את שווי דירת התמורה של בעל הדירה, אם היזם לא מוסר את הדירה.
- פנקס שוברים — פנקס תשלומים שמנפיק הגוף המלווה לכל דירה בפרויקט. כל תשלום של הרוכש מבוצע דרך שובר ייעודי לחשבון הליווי.
- מכתב כוונות — מסמך מבנק שמפרט תנאים והתחייבות עתידית. בהתחדשות עירונית המונח משמש בשני הקשרים שונים לחלוטין, וכדאי לדעת באיזה מהם מדובר.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.