בדיקת איתנות פיננסית של יזם
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
הסבר
יזם יכול להיות מוכר ופעיל, ועדיין להיות פרוס על יותר פרויקטים ממה שהמימון שלו מסוגל לשאת. הבדיקה מסתכלת על דוחות כספיים, על מספר הפרויקטים שנמצאים בביצוע במקביל, על סיווג הקבלן המבצע ברשם הקבלנים ועל פרויקטים קודמים שנמסרו בפועל. נתון חשוב במיוחד הוא אם היזם הצליח לסגור ליווי בפרויקטים קודמים, ותוך כמה זמן מהחתימה. שם מסחרי מוכר ומצגת יפה אינם תחליף למספרים.
מה לבדוק
בקשו דוחות כספיים של החברה שחותמת על החוזה ולא של חברת האם, ובדקו אם מדובר בחברת פרויקט ייעודית ומי עומד מאחוריה. לראות בעיניים שני פרויקטים קודמים שנמסרו, ובדקו שסיווג הקבלן המבצע ברשם הקבלנים מתאים להיקף הפרויקט.
איפה זה מופיע
בשלב סינון ההצעות, מול הקלסר שכל יזם שולח לנציגות: תעודת התאגדות, דוחות, רשימת פרויקטים. זה החומר שמגיע אחרי המצגת, וברוב הבניינים אף אחד לא קורא אותו עד הסוף.
הטעות הנפוצה
מניחים שיזם גדול הוא יזם בטוח יותר. גודל מגדיל את מספר הפרויקטים שמתחרים על אותו הון, והנתון שקובע הוא היחס בין ההתחייבויות להון ולא היקף הפעילות.
מוכר גם כ: איתנות פיננסית, בדיקת איתנות היזם, בדיקת חוסן פיננסי, בדיקת יזם, ותק היזם, יציבות פיננסית של יזם, מי היזם, ניסיון קודם של היזם, סיווג קבלני, רשם הקבלנים.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
באותה קטגוריה
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.