תקרת הפטור בפינוי-בינוי
קטגוריה: מיסוי והיטלים — מיסים, פטורים והיטלים בהתחדשות עירונית — מי משלם ומתי.
הגבול העליון של התמורה הפטורה ממס שבח בעסקת פינוי-בינוי; חריגה ממנו יוצרת חבות במס על ההפרש.
הסבר
הפטור לדייר אינו בלתי מוגבל. החוק קובע שלוש חלופות ובוחרים את הגבוהה מביניהן: 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בלי שווי של זכויות לבנייה נוספת; שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר; או שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטח היחידה הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר. הפטור חל על דירה חלופית אחת. מה שמעבר לתקרה חייב במס שבח לפי החלק היחסי, וגם תמורה כספית נספרת לתוך התקרה. זו הסיבה שבעל דירה קטנה שמקבל תמורה נדיבה במיוחד, או שמקבל שתי דירות, עשוי למצוא את עצמו עם חבות מס שלא ציפה לה.
מה לבדוק
בקשו מהיזם או מעורך הדין המלווה חישוב של התמורה שלכם מול שלוש התקרות, בכתב. אם אתם בגבול, שווה לבדוק אם שינוי בהרכב התמורה — שטח מול תשלום — מחזיר אתכם לתוך הפטור.
איפה זה מופיע
בחוות דעת המס שמצורפת להסכם, בטבלה שמשווה את שווי התמורה שלכם לשלוש החלופות שקבע החוק.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שהתקרה היא סכום אחיד לכל דיירי הבניין. היא נגזרת מהדירה הספציפית — משטחה ומשוויה — ולכן בעל דירה קטנה יכול לחרוג ממנה בדיוק באותה תמורה שאצל שכנו נשארת פטורה.
מוכר גם כ: תקרת שווי דירה חלופית, תקרת פטור פינוי בינוי.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- פרק חמישי 4 — פטור פינוי ובינוי — הפרק בחוק מיסוי מקרקעין שמעניק לדיירים במתחם פינוי-בינוי מוכרז פטור ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- תשלומי איזון בין דיירים — תשלומים כספיים בין דיירים או מהיזם לדייר, שנועדו לגשר על פערי שווי בין דירות, ועלולים לצאת מגדר הפטור ממס.
- מס שבח — מס המוטל על הרווח הריאלי במכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות.
באותה קטגוריה
- אישורי מיסים לרישום בטאבו — האישורים שרשם המקרקעין דורש כדי לרשום העברת זכויות: אישור ממיסוי מקרקעין, אישור הרשות המקומית ואישור הוועדה המקומית.
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- דירת מגורים מזכה — דירה ששימשה בעיקרה למגורים בתקופה שהחוק דורש, ולכן היא כשירה לפטורים ולהקלות במס שבח.
- השגה וערר — מסלול ההתנגדות לשומת מס שבח או מס רכישה: השגה בפני המנהל תוך 30 יום, ואחריה ערר לוועדת ערר תוך 30 יום נוספים.
- חישוב לינארי מוטב — מסלול חישוב מס שבח לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד אותו תאריך פטור ממס.
- מימוש זכויות — האירוע שבו החוב בהיטל ההשבחה הופך לתשלום בפועל: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בזכויות, או מכירת הזכות בנכס.
- מכירת דירה שהתקבלה בהתחדשות עירונית — מכירת הדירה החדשה שקיבל דייר בפרויקט התחדשות, שבה השבח מחושב לרוב לפי יום ושווי הרכישה של הדירה הישנה.
- מס יסף על שבח מקרקעין — תוספת מס על הכנסה שנתית גבוהה, שחלה גם על שבח ממכירת נכס שאינה פטורה ממס — מעבר למס השבח עצמו.