שווי מהוון של דירת תמורה
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
התרגום של שווי הדירה החדשה, שתימסר רק בעוד שנים, לערך שלה בכסף של היום. זה הבסיס שמולו נמדדות החלופות שמציעים לקשיש.
הסבר
דירת התמורה נמסרת בעוד כמה שנים, ולכן שוויה היום נמוך משוויה ביום המסירה. ההיוון מתרגם את השווי העתידי לערך נוכחי לפי שני נתונים: שיעור ההיוון ומשך הזמן עד המסירה. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) החלופות שהיזם רשאי להציע לקשיש נמדדות מול השווי המהוון של דירת התמורה, ולא מול שוויה המלא ביום המסירה. שני הנתונים האלה נקבעים בחוות דעת שמאית ולא בחוק, ושינוי קטן בכל אחד מהם מזיז את הסכום הסופי בהרבה כסף.
מה לבדוק
בקשו את חוות דעת השמאי שממנה נגזר השווי המהוון, ואתרו בה שני נתונים: שיעור ההיוון שהונח ומועד המסירה שהונח. בקשו חישוב נוסף בהנחות שמרניות פחות והשוו בין השניים.
איפה זה מופיע
בחוות דעת השמאי שמצורפת להצעת החלופות לקשיש, בטבלה שבה מופיעים שיעור ההיוון ומועד המסירה המשוער.
הטעות הנפוצה
מניחים שהחלופה נמדדת מול שווי הדירה החדשה ביום המסירה. היא נמדדת מול ערכה בכסף של היום, וזה סכום נמוך יותר שנשען על הנחות שקבע שמאי ולא על נתון קבוע בחוק.
מוכר גם כ: שווי מהוון, היוון דירת תמורה, שווי נוכחי של דירה חלופית.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- דירה חלופית — הדירה שהדייר מקבל מהיזם במקום דירתו הישנה בעסקת פינוי-בינוי או הריסה ובנייה, והיא הבסיס לחישוב הפטורים.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
- תקן 21 — תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
- זכויות קשישים בהתחדשות עירונית — הסדר בחוק שמחייב להציע לבעל דירה מבוגר חלופות מותאמות, מעבר לדירה החדשה, לפני שאפשר לראות בסירובו סירוב בלתי סביר.
- מעבר לבית אבות כחלופה לקשיש — אחת החלופות שהיזם רשאי להציע לקשיש בפינוי-בינוי במקום דירת תמורה: מימון מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, עד גובה השווי המהוון של דירת התמורה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.