מעבר לבית אבות כחלופה לקשיש
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
אחת החלופות שהיזם רשאי להציע לקשיש בפינוי-בינוי במקום דירת תמורה: מימון מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, עד גובה השווי המהוון של דירת התמורה.
הסבר
החוק מגדיר קשיש כבעל דירה שבמועד שבו נחתמה עסקת הפינוי והבינוי הראשונה בבית המשותף מלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין, ובאותו מועד התגורר בדירה שנתיים לפחות. המנגנון בחוק אינו חובה ישירה אלא עילת סירוב: אם לא הוצעה לקשיש לפחות אחת מהחלופות שבחוק, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, סירובו לחתום נחשב סירוב סביר ואי אפשר לתבוע אותו כדייר סרבן. אחת החלופות היא מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, לרבות תשלומי איזון עד גובה השווי המהוון של דירת התמורה. לצידה עומדות חלופות נוספות: רכישת דירה חלופית בשווי דומה, סכום כסף לרכישה עצמאית, שתי דירות ששווין המצטבר דומה, או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. הבחירה איזו חלופה תוצע נתונה ליזם. הבחירה אם לקבל אותה נתונה לקשיש.
מה לבדוק
בקשו מהיזם את החלופות בכתב עם מספרים ולא בעל פה. לחלופת בית האבות בררו מי מממן את דמי הכניסה, מי מממן את התשלום החודשי ולכמה שנים, מה קורה אם הקשיש נפטר לפני סיום הבנייה, ולמי עוברת יתרת הכסף.
איפה זה מופיע
בנספח נפרד להסכם עם היזם שמיועד לבעלי דירות קשישים, ובפגישה אישית שהיזם מקיים איתם בבית. לעיתים קרובות מוצג בעל פה בלבד.
הטעות הנפוצה
מבינים שהיזם חייב להציע מעבר לבית אבות. החוק אינו מחייב חלופה מסוימת אלא קובע שאי-הצעה של אחת מהחלופות הופכת את הסירוב לסביר, והבחירה איזו חלופה תוצע היא של היזם.
מוכר גם כ: חלופת בית אבות פינוי בינוי, דיור מוגן במקום דירת תמורה, חלופות דיור לקשיש.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- שווי מהוון של דירת תמורה — התרגום של שווי הדירה החדשה, שתימסר רק בעוד שנים, לערך שלה בכסף של היום. זה הבסיס שמולו נמדדות החלופות שמציעים לקשיש.
- זכויות קשישים בהתחדשות עירונית — הסדר בחוק שמחייב להציע לבעל דירה מבוגר חלופות מותאמות, מעבר לדירה החדשה, לפני שאפשר לראות בסירובו סירוב בלתי סביר.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- תשלומי איזון בין דיירים — תשלומים כספיים בין דיירים או מהיזם לדייר, שנועדו לגשר על פערי שווי בין דירות, ועלולים לצאת מגדר הפטור ממס.
- סירוב סביר — הנימוקים שהחוק מכיר בהם כהצדקה לסירוב לעסקת פינוי-בינוי, כך שהמסרב אינו חשוף לתביעת פיצויים מצד השכנים.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.