תקן 21
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
הסבר
התקן גובש בוועדה לתקינה שמאית ואושר לראשונה בשנת 2012 במועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים, ועודכן ביוני 2022 בנוסח המכונה תקן 21.1. הוא קובע איך עורכים שומה שבודקת אם תכנית פינוי-בינוי כדאית כלכלית: המצב התכנוני הקיים והמוצע, שווי הדירות הקיימות והחדשות, עלויות ההקמה ושיעור הרווח היזמי הצפוי במיזם. התקן עצמו אינו נוקב ברווח יזמי ראוי. הוא מסמיך את השמאי הממשלתי הראשי לקבוע ולעדכן מעת לעת את שיעור הרווח היזמי המזערי, והשיעורים מתפרסמים במסמך נפרד לפי מחוזות. הבדיקה מתחילה בחישוב הרווח היזמי הצפוי בפועל לפי נתוני הפרויקט, ורק אחר כך משווים אותו לרווח המזערי. משמעות הרווח המזערי היא רף מקצועי שמתחתיו עולה משמעותית הסיכון שהמיזם לא ימומש, ולא הרווח המקובל או הרצוי בשוק. חשוב להבין שהתקן בודק את היתכנות המיזם, ולא קובע מהי התמורה שמגיעה לבעלי הדירות.
מה לבדוק
בררו מי הזמין את חוות הדעת ומי משלם לשמאי. בדקו את תאריך העריכה, את גרסת התקן שלפיה נערכה, ולפי איזה עדכון של שיעורי הרווח היזמי המזערי נבחנה ההיתכנות.
איפה זה מופיע
בחוות הדעת השמאית שמוצגת לוועדה המקומית או לדיירים כדי להראות שהפרויקט כדאי כלכלית.
הטעות הנפוצה
רבים קוראים את השומה כאילו היא קובעת את התמורה שמגיעה להם. היא בוחנת את היתכנות המיזם, והרווח היזמי המזערי הוא רף סיכון מקצועי ולא הרווח המקובל בשוק.
מוכר גם כ: תקן שמאי 21, תקן 21 שמאות, תקן שמאות התחדשות עירונית.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- מנגנון איזון בין דיירים — הכלל שקובע איך מחלקים תמורות בין בעלי דירות שונות בבניין, כך שדירה גדולה או מיוחדת לא תקבל בדיוק כמו קטנה.
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- עודפי תמורה — מנגנון שמזכה את בעלי הדירות בחלק מהתועלת אם הפרויקט יאושר בסוף עם יותר זכויות בנייה מהמתוכנן.
- תוספת שטח לדירה — השטח שמתווסף לדירה הקיימת, או ההפרש בין שטח הדירה הישנה לחדשה, שהוא הרכיב המרכזי בתמורה.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.