אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
הסבר
אפוטרופוס ממונה בצו של בית משפט ופועל בשם אדם שאינו מסוגל לנהל את ענייניו. חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות מונה פעולות שהאפוטרופוס אינו מוסמך לעשות בלי אישור בית משפט מראש, ועסקה במקרקעין היא אחת מהן, למעט השכרה לתקופה שאינה עולה על חמש שנים. חתימה שניתנה בלי האישור נעשתה בחוסר סמכות, ולכן אין להסתמך עליה כשסופרים את הרוב, והעסקה עלולה להתערער בשלב מאוחר. הליך האישור נמשך זמן וכולל לעיתים דרישה לחוות דעת שמאית או לבטוחות נוספות. לכן מאתרים מקרים כאלה בתחילת הדרך.
מה לבדוק
בקשו שני מסמכים ולא אחד: את צו מינוי האפוטרופוס, ואת החלטת בית המשפט שמאשרת ספציפית את החתימה על הסכם ההתחדשות. אל תספרו חתימה כזו ברוב לפני ששני המסמכים בידיכם. מפו מוקדם דירות שיש להן אפוטרופוס או ייפוי כוח מתמשך, ובקשו מעורך הדין של הדיירים לפתוח בהליך אישור בית המשפט הרבה לפני מועד ההחתמה.
איפה זה מופיע
בשלב מיפוי הבעלויות, כשמתברר שבן משפחה מנהל את ענייני בעל הדירה, ובצו המינוי שמונפק בבית המשפט לענייני משפחה.
הטעות הנפוצה
מבלבלים בין אפוטרופסות לבין ייפוי כוח מתמשך. ייפוי כוח מתמשך נכנס לתוקף בלי מינוי אפוטרופוס, אבל הוא מוגבל למה שנכתב בו במפורש, ולעיתים קרובות אינו כולל כלל סמכות לעסקה במקרקעין.
מוכר גם כ: אישור בית משפט לעסקה במקרקעין, אפוטרופוס חתימה על פינוי בינוי, אפוטרופוס לבעל דירה, אפוטרופסות ומכירת דירה, בעל דירה שאינו כשיר לחתום, חתימת אפוטרופוס על הסכם התחדשות, מינוי אפוטרופוס לבעל דירה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ייפוי כוח מתמשך של בעל דירה — מסמך שאדם עורך מראש וקובע בו מי ינהל את ענייניו אם יאבד כשירות, במקום מינוי אפוטרופוס בבית משפט.
- קטין כבעל זכויות בדירה — כשילד רשום כבעלים או כבעלים במשותף, חתימת ההורים בשמו על הסכם התחדשות טעונה אישור מוקדם של בית המשפט.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- עורך דין מטעם הדיירים — עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בעסקה. שכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך חובת הנאמנות שלו לדיירים.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.
- בעל דירה שלא ניתן לאתרו — דירה שהבעלים הרשום שלה נעלם, עזב את הארץ או נפטר בלי יורשים ידועים, והפרויקט נעצר בגללה.