בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.
הסבר
בבתים משותפים ותיקים לא מעט דירות רשומות על תאגיד: חברה משפחתית, עמותה, אגודה שיתופית או חברה שהפסיקה לפעול. חתימה של אדם שמציג את עצמו כבעלים אינה מספיקה. נדרש אישור על זהות מורשי החתימה, ולעיתים גם החלטה של הדירקטוריון או הוועד המנהל בהתאם למסמכי ההתאגדות. מצב מסובך יותר הוא תאגיד שנמחק או שאינו פעיל: אז נדרש הליך להחייאתו או מסלול משפטי אחר לפני שאפשר לחתום בשמו, וזה מוסיף זמן שקשה לדחוס לתוך לוח זמנים קיים.
מה לבדוק
בקשו נסח חברה מרשם החברות או אישור מרשם העמותות, ובדקו שלושה דברים: שהתאגיד פעיל, מי מורשי החתימה שלו, ומה מסמכי ההתאגדות דורשים לצורך עסקה במקרקעין. בקשו העתק של החלטת האורגן המוסמך ולא רק חתימה על ההסכם.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, כששם הבעלים מלווה במספר ח"פ או במספר עמותה במקום מספר זהות, ובמסמכי החתימה שעורך הדין מבקש בעקבות זאת.
הטעות הנפוצה
מניחים שדי בחתימה ובחותמת של החברה. חתימה מחייבת תאגיד רק כשנעשתה בידי מורשי החתימה ובהתאם לזכויות החתימה הרשומות, וחותמת כשלעצמה אינה מעידה על סמכות.
מוכר גם כ: דירה רשומה על חברה, עמותה בעלת דירה בבית משותף, מורשי חתימה בפינוי בינוי.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- הרוב הדרוש בהתחדשות עירונית — שיעור בעלי הדירות שצריך להסכים כדי לקדם פרויקט ולפעול מול בעל דירה מסרב. השיעור נקבע בחוק ומשתנה לפי סוג העבודה.
- עורך דין מטעם הדיירים — עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בעסקה. שכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם, אך חובת הנאמנות שלו לדיירים.
- בעל דירה שלא ניתן לאתרו — דירה שהבעלים הרשום שלה נעלם, עזב את הארץ או נפטר בלי יורשים ידועים, והפרויקט נעצר בגללה.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שלא ניתן לאתרו — דירה שהבעלים הרשום שלה נעלם, עזב את הארץ או נפטר בלי יורשים ידועים, והפרויקט נעצר בגללה.