שמאי מלווה
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
הסבר
בפועל מדובר לרוב בשני תפקידים נפרדים. השמאי עוסק בצד הכלכלי: דוח האפס, שווי הזכויות ועדכון התחזית. המפקח או בקר הבנייה עוסק בצד הביצועי: מבקר באתר, מודד התקדמות בפועל ומשווה אותה לתקציב וללוח הזמנים, ויכול לעצור שחרור כספים אם הביצוע מפגר אחרי המשיכות. שניהם עובדים עבור הגוף המלווה, והבדיקה שלהם מכוונת לעלות ולהתקדמות ולא לאיכות הגימור או להתאמה למפרט של הדיירים, ולכן היא אינה מחליפה מפקח או מהנדס עצמאי מטעמכם.
מה לבדוק
שאלו מי השמאי ומי המפקח מטעם הגוף המלווה, ובאיזו תדירות הם מדווחים. ודאו שלנציגות יש מפקח או מהנדס משלה, שמדווח לדיירים ובודק ביצוע מול המפרט והתקנים.
איפה זה מופיע
בשם שמופיע בתחתית דוחות ההתקדמות שמוגשים לבנק, ובשיחה עם היזם כשהוא מסביר למה משיכה מסוימת מהחשבון לא אושרה החודש.
הטעות הנפוצה
מניחים שמי שנקרא בלתי תלוי מייצג גם אתכם. הוא בלתי תלוי ביזם, לא בגוף שמזמין ומשלם לו, והדוחות שלו אינם מגיעים לדיירים אלא אם נקבע אחרת בחוזה.
מוכר גם כ: שמאי מטעם הבנק, מפקח מטעם הבנק המלווה, בקרת בנייה, מפקח בנקאי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- חשבון ליווי — חשבון בנק ייעודי לפרויקט אחד. כל תקבולי הפרויקט נכנסים אליו, וכל הוצאה משוחררת ממנו רק באישור הגוף המלווה.
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.