זכויות קשישים בהתחדשות עירונית
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
הסדר בחוק שמחייב להציע לבעל דירה מבוגר חלופות מותאמות, מעבר לדירה החדשה, לפני שאפשר לראות בסירובו סירוב בלתי סביר.
הסבר
בפינוי-בינוי בעל דירה נחשב קשיש אם במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי-בינוי הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין, ובאותו מועד הוא התגורר בדירה שנתיים לפחות. במקרה כזה לא די בהצעת דירת תמורה בבניין החדש, ויש להציע לו גם חלופה אחת לפחות מתוך רשימה שבחוק, לפי בחירת היזם. הרשימה כוללת שלוש משפחות פתרונות: מתן אפשרות לקשיש לבחור בין מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית וסכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה; שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה; או דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. לבעל דירה שמלאו לו 75 שנים, לחולה הנוטה למות ולמי שהיה זכאי לגמלת סיעוד ברמות שנקבעו בחוק, היזם חייב להציע דווקא את המשפחה הראשונה, ולכן הבחירה בין בית אבות, דירה חלופית וסכום כסף עוברת לבעל הדירה עצמו. רק אם החלופה הוצעה בפועל ונדחתה אפשר לטעון שהסירוב בלתי סביר.
מה לבדוק
בדקו מה היה גיל בעל הדירה במועד חתימת העסקה הראשונה בפרויקט, וכמה זמן הוא מתגורר בדירה. בקשו מהיזם לפרט בכתב אילו חלופות הוצעו ומתי.
איפה זה מופיע
בטבלת הגילאים ומועדי המגורים שעורך הדין של הדיירים מכין בתחילת הפרויקט, ובמכתב מהיזם שמפרט את החלופות המוצעות לבעל דירה מבוגר.
הטעות הנפוצה
מניחים שהגיל נבחן ביום שבו בעל הדירה נדרש לחתום. הבחינה נעשית למועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, ולכן מי שהיה בן 69 באותו מועד אינו נכנס להסדר גם אם מלאו לו 71 בהמשך הדרך.
מוכר גם כ: דייר מבוגר תמ"א 38, דירה רשומה על שם נפטר, זכויות דיירים מבוגרים, צו ירושה, צו ירושה וצו קיום צוואה, צו ירושה וצו קיום צוואה בהתחדשות עירונית, צו קיום צוואה, קשיש בפינוי בינוי, רישום יורשים בטאבו.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- סירוב סביר — הנימוקים שהחוק מכיר בהם כהצדקה לסירוב לעסקת פינוי-בינוי, כך שהמסרב אינו חשוף לתביעת פיצויים מצד השכנים.
- דייר סרבן — בעל דירה שמסרב לחתום על עסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, וסירובו נמצא בלתי סביר בהליך מול ערכאה מוסמכת.
- בעל דירה שנפטר — מצב שבו הבעלים הרשום נפטר, ולא ניתן לחתום על עסקה בשם הדירה עד שהזכויות מוסדרות על שם היורשים.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.