עסקאות נוגדות
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
מצב שבו אותו נכס נמכר או הובטח ליותר מגורם אחד. סדר הרישום, ההערות בנסח ותום הלב הם שקובעים מי גובר.
הסבר
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שכאשר אדם התחייב לעסקה במקרקעין, ולפני שהעסקה נגמרה ברישום התחייב לעסקה נוגדת כלפי אחר, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה — אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב. הערת אזהרה היא ההגנה המעשית: היא מודיעה לכל העולם על ההתחייבות וחוסמת רישום עסקה סותרת. בבניין שבתהליך התחדשות עירונית הסוגיה עולה כשמוכרים דירה שכבר התחייבו בה ליזם, או כשהערה לטובת יזם קודם עדיין רשומה. הנסח מראה את המצב הנוכחי, והנסח ההיסטורי מראה גם מה נמחק.
מה לבדוק
לפני רכישת דירה בבניין שבתהליך, בדקו בנסח אילו הערות אזהרה רשומות ולטובת מי, ורשמו הערת אזהרה לטובתכם בסמוך למועד החתימה.
איפה זה מופיע
בנסח שעורך הדין מוציא סמוך למועד החתימה ומשווה לנסח קודם; ובבדיקת הזכויות שעורך הבנק המלווה לפני מתן ליווי לפרויקט.
הטעות הנפוצה
מניחים שרישום הערת אזהרה הוא עניין טכני שאפשר לדחות לאחר התשלום. עד שההערה נרשמת אין דבר שמונע רישום עסקה סותרת על אותו נכס.
מוכר גם כ: עסקה נוגדת, מכירה כפולה.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- הערת אזהרה — רישום במרשם המקרקעין שמודיע לכל צד שלישי כי הבעלים התחייב לעשות עסקה בנכס לטובת אדם מסוים.
- נסח היסטורי — נסח שמציג גם רישומים שכבר נמחקו — עסקאות, הערות אזהרה, שעבודים ועיקולים קודמים — ולא רק את המצב הרישומי הנוכחי.
- הערת אזהרה לטובת היזם — רישום בטאבו לטובת היזם או המארגן אחרי החתימה, שמגביל עסקאות בדירה עד שהוא נמחק.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
- בית שאינו רשום כבית משותף — בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.