בית משותף מורכב
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
הסבר
סעיף 59 לחוק המקרקעין עוסק בבית משותף המורכב ממבנים או מאגפים שלכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, ומאפשר לקבוע שהרכוש המשותף שבתחומי כל אגף יוחזק וינוהל בנפרד. ההפרדה היא בניהול, בהוצאות ובנציגות ולא בבעלות: הרכוש נשאר משותף לכלל בעלי הדירות, והפסיקה קבעה שהסעיף אינו מסמיך את המפקח להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לאגף. בפועל נוצרות שתי רמות: רכוש שבתחום האגף, ורכוש כללי של כל המתחם — חניון, שער, גינה, תאורת חוץ. בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי זו ברירת המחדל, ולא תמיד מסבירים אותה לדיירים לפני החתימה. חלוקה לא מדויקת בין הוצאות האגף להוצאות הכלליות היא מקור מרכזי לסכסוכים אחרי האכלוס.
מה לבדוק
במתחם עם כמה בניינים, בקשו לראות בתקנון איזה רכוש שייך לאגף ואיזה כללי, ואיך מתחלקות הוצאות החניון, המעליות, הגינון והשמירה בין האגפים.
איפה זה מופיע
בתקנון המוסכם שמצורף להסכם עם היזם, בסעיף שמחלק את המתחם לאגפים. בחיים עצמם תפגשו בזה בחשבון ועד הבית הראשון אחרי האכלוס.
הטעות הנפוצה
מבינים הפרדה לאגפים כהפרדה לבתים משותפים נפרדים. הבעלות ברכוש המשותף נשארת של כלל בעלי הדירות במתחם, וההפרדה נוגעת לניהול ולהוצאות בלבד.
מוכר גם כ: רישום אגפים, בית משותף עם כמה מבנים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- תקנון מוסכם — תקנון שבעלי הדירות עורכים ורושמים בפנקס הבתים המשותפים במקום התקנון המצוי, ומחייב גם את מי שיקנה דירה אחריהם.
- רכוש משותף — כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירה — חדר מדרגות, גג, חצר, מעלית ומערכות — והם בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות.
- ועד בית — הנציגות של הבית המשותף שמנהלת את הרכוש המשותף וגובה תשלומים. אינה זהה לנציגות הדיירים שחתמה מול היזם.
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית שאינו רשום כבית משותף — בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.
- הצמדה לדירה — הוצאת חלק מהרכוש המשותף — חניה, מחסן, גג או חצר — וצירופו לדירה מסוימת בצו הבית המשותף, כך שהוא שייך רק לה.