בית שאינו רשום כבית משותף
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
הסבר
פרק ו1 לחוק המקרקעין מחיל על בניין כזה, בשינויים המחויבים, את ההוראות בדבר רכוש משותף, אחזקה, אסיפה ונציגות. כלומר גם בלי צו רישום יש כללים לניהול הבניין, ולמפקח על רישום המקרקעין יש סמכות לדון בסכסוכים. מה שאין הוא מרשם ברור של הדירות וההצמדות, ולכן מחלוקות על שטחים, גגות וחניות נפתרות בראיות ולא בנסח. בבניינים ותיקים שמתחילים תהליך התחדשות זה מצב שכיח, והוא מחייב מיפוי זכויות מסודר עוד לפני משא ומתן על תמורות.
מה לבדוק
אם הבניין אינו רשום כבית משותף, בקשו מעורך הדין של הדיירים מיפוי זכויות כתוב לכל דירה — שטח, הצמדות בפועל והיסטוריית הרישום — לפני שמתחילים לדון בתמורות.
איפה זה מופיע
בשלב שבו מבקשים נסח לקראת הסכם ומגלים שאין תת-חלקות אלא חלקים בחלקה. וגם כשעורך הדין של הדיירים מתחיל למפות מי בעל מה ולפי איזה מסמך.
הטעות הנפוצה
מניחים שהרישום יוסדר ממילא במסגרת הפרויקט. הסדרת הרישום היא הליך ארוך בפני עצמו, ולא אחת היא זו שמעכבת את הפרויקט בשנה ויותר לפני שבכלל דנים בתמורות.
מוכר גם כ: בניין שלא נרשם בטאבו כבית משותף, פרק ו1 לחוק המקרקעין.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- רישום בית משותף וצו רישום — הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין שקובע רשמית מה כל דירה, מה צמוד לה ומה נחשב רכוש משותף בבניין.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- המפקח על רישום המקרקעין — גורם שיפוטי במשרד המשפטים שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל תביעות במסלולי חוק החיזוק.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.
- הצמדה לדירה — הוצאת חלק מהרכוש המשותף — חניה, מחסן, גג או חצר — וצירופו לדירה מסוימת בצו הבית המשותף, כך שהוא שייך רק לה.