החלק ברכוש המשותף
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
הסבר
סעיף 57 לחוק המקרקעין קובע שהחלק הצמוד לכל דירה נקבע לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. בחישוב הזה לא נכללים שטח המרפסות והקירות החיצוניים, אלא אם התקנון קבע אחרת. המספר מופיע בנסח ובצו הבית המשותף כשבר, והוא אינו טכני בלבד: הוא ברירת המחדל לחלוקת הוצאות אחזקה, והוא גם קובע את משקלו של בעל הדירה ברוב הנדרש להחלטות מסוימות בבית המשותף. בבניין חדש עם דירות בגדלים שונים מאוד, החלק היחסי הוא שקובע מי משלם יותר על המעלית ועל החניון.
מה לבדוק
השוו את החלק הרשום לכל דירה מול שטחה בפועל, ובקשו הסבר בכתב לכל פער. בדקו בנספח התמורות איך נקבעים החלקים בבניין החדש.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו של הדירה, בשורה שמופיע בה שבר כמו 112/1000; ובטבלת החלקים שבצו רישום הבית המשותף.
הטעות הנפוצה
ההנחה הרווחת היא שהשבר משקף את שטח הדירה כפי שהוא היום. הוא מבטא את השטח במועד הרישום, ולכן הרחבות שנעשו אחריו לא בהכרח שינו אותו.
מוכר גם כ: חלקים ברכוש המשותף, שיעור החלק ברכוש המשותף.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- רכוש משותף — כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירה — חדר מדרגות, גג, חצר, מעלית ומערכות — והם בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות.
- תקנון מוסכם — תקנון שבעלי הדירות עורכים ורושמים בפנקס הבתים המשותפים במקום התקנון המצוי, ומחייב גם את מי שיקנה דירה אחריהם.
- עלויות אחזקה בבניין החדש — ההוצאה החודשית השוטפת בבניין החדש, שגבוהה מזו של הבניין הישן בגלל מעליות, לובי, חניון ומערכות משותפות.
- מ"ר נטו מול ברוטו — נטו הוא השטח בתוך קירות הדירה, וברוטו כולל בדרך כלל גם קירות וחלק יחסי בשטחים משותפים.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
- בית שאינו רשום כבית משותף — בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.
- הצמדה לדירה — הוצאת חלק מהרכוש המשותף — חניה, מחסן, גג או חצר — וצירופו לדירה מסוימת בצו הבית המשותף, כך שהוא שייך רק לה.