ליווי פיננסי חוץ-בנקאי
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
מימון פרויקט שמגיע מגוף מוסדי, מקרן חוב או מחברת ביטוח במקום מבנק מסחרי, לרוב במחיר כסף גבוה יותר.
הסבר
המבנה דומה לליווי בנקאי: חשבון סגור, מפקח שמאשר משיכות, ושחרור כספים לפי התקדמות הבנייה. ההבדל הוא בזהות הגוף, במחיר האשראי ולעיתים בגמישות התנאים. נקודה מעשית: חוק המכר מכיר בערבות בנקאית ובפוליסת ביטוח כבטוחות, ולכן צריך לבדוק מי הגוף שחתום בפועל על כתב הערבות ולא רק מי מעמיד את המימון. מימון יקר יותר לוחץ על הרווחיות של הפרויקט, וזה משפיע על עמידותו לעיכובים ולעליית עלויות.
מה לבדוק
בררו מיהו הגוף המלווה בפרויקט, ואם הוא בנק, גוף מוסדי או קרן חוב. ודאו שהבטוחה שאתם מקבלים היא ערבות של תאגיד בנקאי או פוליסה של מבטח, ולא התחייבות של היזם או של חברה קשורה לו.
איפה זה מופיע
בשם שמופיע בראש כתב הערבות ובראש הסכם הליווי. אם זה לא שם של תאגיד בנקאי מוכר, זו הנקודה שבה כדאי לעצור ולברר מי בדיוק הגוף.
הטעות הנפוצה
מניחים שכל ליווי הוא ליווי בנקאי ושההבדל הוא סמנטי. ההבדל נוגע לפיקוח שחל על הגוף, למחיר הכסף שמכרסם ברווחיות הפרויקט, ובעיקר לזהות מי חתום בפועל על הערבות שבידיכם.
מוכר גם כ: מימון חוץ בנקאי, קרן חוב, ליווי מגוף מוסדי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- ליווי בנקאי סגור — מסגרת מימון שבה בנק או גוף מוסדי מממן את הפרויקט, שולט בכל הכספים הנכנסים והיוצאים, ומוציא את הערבויות לדיירים ולרוכשים.
- חשבון ליווי — חשבון בנק ייעודי לפרויקט אחד. כל תקבולי הפרויקט נכנסים אליו, וכל הוצאה משוחררת ממנו רק באישור הגוף המלווה.
- ערבות חוק מכר — ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכש, ובהתחדשות עירונית את שווי דירת התמורה של בעל הדירה, אם היזם לא מוסר את הדירה.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.