ערבות חוק מכר
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכש, ובהתחדשות עירונית את שווי דירת התמורה של בעל הדירה, אם היזם לא מוסר את הדירה.
הסבר
בחוק המכר (הבטחת השקעות) נקבע שמוכר לא יקבל מרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להעמיד בטוחה, והבטוחה הנפוצה היא ערבות בנקאית שגדלה עם כל תשלום. בעל דירה בהתחדשות עירונית אינו משלם כסף ליזם, ולכן הערבות שלו נקבעת לפי שווי דירת התמורה בהערכת שמאי. סעיף 2א לחוק מתיר למוכר להחליף את הערבות בבטוחה אחרת, כמו הערת אזהרה או העברת בעלות, אחרי שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה, אלא אם החוזה אוסר זאת. לכן השאלה המעשית אינה רק עד מתי הערבות בתוקף, אלא מה בדיוק מחליף אותה ומתי. הערכת שווי נמוכה מדי מתורגמת ישירות לערבות נמוכה מדי.
מה לבדוק
קראו את כתב הערבות עצמו ובדקו בו את שם המוטב המדויק, את הסכום ואת מנגנון ההצמדה ואת תאריך הפקיעה. בררו בכתב איזו בטוחה מחליפה את הערבות במסירה, מי אחראי לרשום אותה ומתי.
איפה זה מופיע
בנייר שמגיע מהבנק המלווה זמן קצר אחרי סגירת הליווי, ובשמאות דירת התמורה שקבעה את הסכום הרשום בו.
הטעות הנפוצה
מניחים שהסכום בערבות משקף את שווי הדירה החדשה ביום המסירה. הוא נגזר מהערכת שמאי שנעשתה שנים קודם לכן, ובלי מנגנון עדכון הוא מפגר אחרי השוק בדיוק ברגע שבו צריך אותו.
מוכר גם כ: בטוחה לרוכש דירה, הבטחת השקעות של רוכשי דירות, ערבות בנוסח חוק מכר, ערבות בנקאית לפי חוק המכר, ערבות חוק המכר.
רלוונטי ל: רוכשים, בעלי דירות.
מונחים קשורים
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) — חוק משנת תשל"ה-1974 שאוסר על מוכר דירה לקבל מרוכש יותר מ-7% מהמחיר בלי לתת לו אחת מהבטוחות שהחוק מכיר.
- ערבות אוטונומית — ערבות שניתן לממש בדרישה ראשונה בכתב, בלי להוכיח נזק ובלי הליך משפטי מקדים.
- מימוש ערבות — ההליך שבו המוטב פונה לגוף שהוציא את הערבות ודורש את כספה. בערבות אוטונומית זו פנייה בכתב בצירוף כתב הערבות המקורי.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.