חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
חוק משנת תשל"ה-1974 שאוסר על מוכר דירה לקבל מרוכש יותר מ-7% מהמחיר בלי לתת לו אחת מהבטוחות שהחוק מכיר.
הסבר
סעיף 2 מונה חמש בטוחות: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הרוכש או לטובת חברת נאמנות, רישום הערת אזהרה, והעברת הבעלות על שם הרוכש. סעיף 2א מתיר להחליף ערבות או ביטוח בבטוחה מסוג אחר אחרי שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה, אלא אם החוזה קובע אחרת. החוק מסדיר גם את חשבון הליווי ואת פנקס השוברים, וקובע עונשין: קבלת סכום העולה על 7% ממחיר הדירה בלי בטוחה היא עבירה שדינה מאסר שנה או כפל קנס. לפי עמדת הממונה על חוק המכר, בפרויקט הריסה ובנייה שבו בעלי הדירות מוכרים ליזם את מלוא זכויותיהם חל החוק גם עליהם, וסכום הערבות נגזר משווי דירת התמורה.
מה לבדוק
אם אתם רוכשים דירה חדשה, ודאו שכל שקל מעבר ל-7% מהמחיר מגובה בבטוחה בתוקף, ובדקו איזו בטוחה מחליפה אותה במסירה. אם אתם בעלי דירות בפרויקט הריסה ובנייה, בקשו מעורך הדין להצביע על סעיף הערבות בחוזה, על שווי דירת התמורה שלפיו נקבע סכומה, ועל הדיווח שהיזם מחויב להגיש לממונה על חוק המכר.
איפה זה מופיע
בכותרת של כתב הערבות שאתם מקבלים, שנפתחת במילים ערבות לפי חוק המכר, ובסעיף ההפניה לחוק בגוף הסכם ההתחדשות.
הטעות הנפוצה
מבינים את מגבלת שבעת האחוזים כתקרה על גובה התשלום. זו תקרה על תשלום ללא בטוחה: מעליה מותר לשלם כמה שסוכם, אך רק כנגד בטוחה בתוקף שמתעדכנת עם כל תשלום.
מוכר גם כ: חוק המכר הבטחת השקעות, חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, חוק המכר דירות 1974.
רלוונטי ל: רוכשים.
מונחים קשורים
- ערבות חוק מכר — ערבות בנקאית שמבטיחה את כספי הרוכש, ובהתחדשות עירונית את שווי דירת התמורה של בעל הדירה, אם היזם לא מוסר את הדירה.
- פנקס שוברים — פנקס תשלומים שמנפיק הגוף המלווה לכל דירה בפרויקט. כל תשלום של הרוכש מבוצע דרך שובר ייעודי לחשבון הליווי.
- חשבון ליווי — חשבון בנק ייעודי לפרויקט אחד. כל תקבולי הפרויקט נכנסים אליו, וכל הוצאה משוחררת ממנו רק באישור הגוף המלווה.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.