שמאי מקרקעין מטעם הדיירים
קטגוריה: בעלי תפקידים וגופים — מי יושב סביב השולחן, מי ממנה אותו, מי משלם לו — ולמי הנאמנות שלו.
שמאי מטעם הדיירים בודק אם התמורה המוצעת סבירה ביחס לשווי הזכויות שלכם ולרווחיות הפרויקט.
הסבר
עיסוק בשמאות מקרקעין מוסדר בחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001, שהקים את מועצת שמאי המקרקעין, ושמאי חייב להיות רשום בפנקס שמאי המקרקעין. בעסקת התחדשות השמאי שלכם עושה שני דברים: מעריך את שווי הדירה הקיימת ואת שווי הדירה החדשה, ובודק אם מרווח הרווח היזמי מותיר מקום לשיפור התמורה. הנקודה הקריטית היא מי משלם לו. כשהיזם משלם ישירות לשמאי שהדיירים בחרו, נוצר מתח שיש לנטרל בהסכם, שיקבע שחוות הדעת ניתנת לדיירים בלבד ושאין ליזם זכות להתערב בה. שמאי מטעם הדיירים אינו זהה לשמאי המלווה של הבנק ואינו זהה לשמאי המכריע.
מה לבדוק
בדקו שהשמאי רשום בפנקס שמאי המקרקעין, ובקשו הצהרה בכתב שאין לו ולמשרדו קשר עסקי עם היזם או עם המארגן. עגנו שחוות הדעת נמסרת לכם במלואה, גם אם היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה.
איפה זה מופיע
בשלב שבין קבלת ההצעה לחתימה, כשעורך הדין מבקש חוות דעת על סבירות התמורה, ובאסיפה שבה מוצגות מסקנותיה.
הטעות הנפוצה
רווחת ההנחה שהשמאי המלווה של הבנק המלווה בודק גם אתכם. הוא בוחן את היתכנות ההלוואה עבור הבנק בלבד ואינו חב חובה כלפי בעלי הדירות, ולכן חוות הדעת שלו אינה תחליף לבדיקה שהוזמנה בשמכם.
מוכר גם כ: שמאי הדיירים, שמאי מטעם בעלי הדירות, חוות דעת שמאית לדיירים.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- שמאי מכריע — שמאי מקרקעין הממונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כדי להכריע במחלוקת על גובה שומת היטל ההשבחה.
- שמאי מלווה — בעל מקצוע מטעם הגוף המלווה שבודק את הפרויקט עבור הבנק, ואישורו הוא התנאי לשחרור כספים מחשבון הליווי.
- ניגוד עניינים של בעלי מקצוע בפרויקט — מצב שבו בעל מקצוע שמלווה את בעלי הדירות מקבל את שכרו מהיזם, כך שהאינטרס שלו אינו בהכרח זהה לשלהם.
- היתכנות כלכלית של פרויקט — בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
- תקן 21 — תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
באותה קטגוריה
- אדריכל הפרויקט — האדריכל מתכנן את הבניין ואת חלוקת הדירות. ברוב עסקאות ההתחדשות היזם בוחר אותו, מעסיק אותו ומשלם לו.
- אחראי לביצוע שלד הבניין — אחראי לביצוע השלד הוא מהנדס שממונה מטעם הקבלן, ואחראי לכך שהשלד ייבנה בפועל לפי תכנון מתכנן השלד והתקנים.
- אחראי לביקורת על הביצוע — אחראי לביקורת הוא מהנדס או אדריכל שממנה בעל ההיתר כתנאי לתחילת עבודות, ומדווח לוועדה המקומית על התאמת הביצוע להיתר.
- בית משפט לעניינים מנהליים — הערכאה שדנה בעתירות נגד החלטות מוסדות התכנון. פונים אליה אחרי שמיצו את הליך הערר, ולא במקומו.
- בקר בטיחות ומנהל אתר — שני תפקידי בטיחות חדשים באתרי בנייה: בקר בטיחות שממנה מזמין העבודה על חשבונו, ומנהל אתר באתרים גדולים.
- גורם מאשר — גוף חיצוני שאישורו נדרש כתנאי להיתר בנייה, למשל כבאות והצלה, פיקוד העורף, רשות העתיקות או בעלי תשתיות.
- האפוטרופוס הכללי — גוף במשרד המשפטים שמנהל נכסים עזובים, למשל דירה שבעליה נעדר, לא ידוע, או נפטר בלי יורשים ידועים.
- המועצה הארצית לתכנון ולבנייה — הגוף העליון במערכת התכנון. מגבשת תוכניות מתאר ארציות וממליצה לממשלה לאשרן, וקובעת בכך את המסגרת שממנה נגזרות התוכניות שמתחתיה.