היתכנות כלכלית של פרויקט
קטגוריה: רוכשים ומשקיעים — מה שצריך להבין לפני שקונים דירה בבניין או באזור עם פוטנציאל התחדשות.
בדיקה שמראה אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את העלויות ומשאירות רווח שמצדיק את הביצוע.
הסבר
בצד ההכנסות עומדות הדירות שהיזם ימכור. בצד העלויות עומדות עלויות בנייה, קרקע, פיתוח, חניון, מסים והיטלים, ליווי פיננסי, דמי שכירות לדיירים בתקופת הבנייה וערבויות. פרויקט שלא מאוזן לא נעצר בהצהרה, הוא פשוט נמשך שנים בלי להתקדם. לרוכש זו הסיבה המרכזית שבגללה פרויקט עם חתימות ואפילו עם תוכנית לא בהכרח נבנה. בדיקה עצמאית של המספרים היא ההבדל בין קניית נכס לבין קניית הבטחה.
מה לבדוק
בררו אם נעשה לפרויקט חישוב היתכנות ומי הכין אותו. אם הבדיקה מומנה על ידי היזם בלבד, שווה להזמין בדיקה נגדית מטעמכם.
איפה זה מופיע
בדוח האפס שמכין שמאי מטעם הבנק המלווה או מטעם היזם, ובתקציר שממנו מוצגים לדיירים שקפים בכנס. הדוח המלא לא מחולק מעצמו, וצריך לבקש אותו בכתב.
הטעות הנפוצה
חושבים שאם יש הסכם חתום ורוב חתימות, הפרויקט כלכלי. ההיתכנות נבחנת מחדש מול הבנק לפני העמדת הליווי, ותחשיב שנערך לפני שנתיים כבר לא בהכרח עומד בעלויות של היום.
מוכר גם כ: בדיקת כדאיות, פיזיביליטי, כלכליות הפרויקט, בדיקת היתכנות.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- מכפיל דירות — היחס בין מספר הדירות שייבנו בפרויקט לבין מספר הדירות הקיימות בו היום, כמדד מהיר לכלכליות הפרויקט.
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- סטטוס פרויקט התחדשות — המיקום המדויק של הפרויקט בשרשרת השלבים, ממגעים ראשוניים ועד היתר בנייה וביצוע בשטח.
באותה קטגוריה
- אזור ביקוש — אזור שבו ערכי הדירות מאפשרים לפרויקט התחדשות לצאת לפועל במכפיל נמוך יחסית; מחוצה לו נדרש מכפיל גבוה יותר או סיוע ציבורי.
- אחוזי הסכמה בבניין — שיעור בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, מול הרוב שהחוק דורש בכל מסלול כדי לפעול מול מי שאינו חותם.
- אישור עקרוני למשכנתא — מסמך מהבנק שמפרט את סכום המשכנתא והתנאים שהוא מוכן להעמיד, בכפוף לאישור סופי ולנכס ספציפי.
- בדיקת מצב תכנוני של נכס — בירור אילו תוכניות חלות על החלקה, מה מותר לבנות בה, ומה כבר נבנה בפועל מול מה שאושר.
- בדק בית לפני רכישה — בדיקה הנדסית של מצב הדירה והבניין לפני חתימה, שמזהה ליקויים ומתרגמת אותם לעלות תיקון בשקלים.
- בית משותף ותקנון — המסמכים שקובעים כיצד מחולק הבניין בין הדירות לרכוש המשותף, ומה בדיוק צמוד לכל דירה.
- דוחות כספיים של יזם ציבורי — אם היזם או חברת האם שלו נסחרים בבורסה, הדוחות הכספיים והדיווחים המיידיים שלהם פתוחים לציבור בחינם.
- דיור בהישג יד להשכרה — יחידות דיור שנקבע בתוכנית שיושכרו במחיר מופחת לתקופה ארוכה, במקום להימכר בשוק החופשי.