ניגוד עניינים של בעלי מקצוע בפרויקט
קטגוריה: לוחות זמנים, סיכונים ודגלים אדומים — כמה זמן זה באמת לוקח, ואיך מזהים מוקדם פרויקט שלא יצא לפועל.
מצב שבו בעל מקצוע שמלווה את בעלי הדירות מקבל את שכרו מהיזם, כך שהאינטרס שלו אינו בהכרח זהה לשלהם.
הסבר
החוק מחייב מי שפועל מטעם יזם, או מקבל ממנו תמורה, לגלות זאת כבר בפנייה הראשונה לבעלי הדירות וגם בנוסח הסכם ההתקשרות. בפועל, לא פעם עורך הדין, המפקח או השמאי מוצעים על ידי היזם ומשולמים על ידו. זה חוקי כשהוא מגולה, אבל הוא משנה את מאזן הכוחות סביב השולחן. הפרה של חובת הגילוי עשויה להקים לבעל דירה עילה לחזור בו מהסכמתו, גם אחרי חתימה.
מה לבדוק
שאלו כל בעל מקצוע שמלווה אתכם מי משלם לו, מי מינה אותו ומה היקף שכרו, ובקשו את התשובה בכתב לפני החתימה.
איפה זה מופיע
בפנייה הראשונה של המארגן ובנוסח הסכם ההתקשרות עם עורך הדין. בפועל, ברגע שבו מציעים לכם עורך דין שכבר מכיר את הפרויקט ובלי עלות מצדכם.
הטעות הנפוצה
חושבים שאם היזם משלם, השירות חינם. שכר הטרחה מגולם בתחשיב הפרויקט ויורד בסוף מהתמורה. השאלה האמיתית אינה כמה זה עולה, אלא מי מינה את בעל המקצוע ומי רשאי לפטר אותו.
מוכר גם כ: עורך דין מטעם היזם, מי משלם לבעל המקצוע, גילוי קשר ליזם.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- מסמך עיקרי הצעה — מסמך שהיזם נדרש למסור לבעלי הדירות לפני החתימה הראשונה בבניין, ובו עקרונות התמורה, הבטוחות וניסיונו.
- מסמך עקרונות — מסמך מקדים שמסכם את עיקרי העסקה לפני ההסכם המפורט, ועלול לחייב משפטית גם אם נכתב בו שאינו מחייב.
- בדיקת נאותות לפני חתימה — בדיקה מסודרת של הזכויות, התכנון, ההיתכנות הכלכלית ואיתנות היזם — לפני החתימה, לא אחריה.
באותה קטגוריה
- אגרות והיטלים כתנאי להוצאת היתר — היתר בנייה מונפק רק אחרי שהחיובים לרשות שולמו או שניתנו ערבויות במקומם, ולכן זהו מדד מעשי להתקדמות הפרויקט.
- איחור במסירה ופיצוי מוסכם — הפער בין מועד המסירה שנקבע בחוזה למועד בפועל, והמנגנון החוזי שקובע מה בעלי הדירות מקבלים על העיכוב.
- בדיקת נאותות לפני חתימה — בדיקה מסודרת של הזכויות, התכנון, ההיתכנות הכלכלית ואיתנות היזם — לפני החתימה, לא אחריה.
- בלעדיות ליזם — התחייבות של בעלי הדירות שלא לנהל מגעים עם גורם אחר בפרויקט במשך תקופה מוגדרת.
- הבטחה שלא נכנסה לחוזה — כל מה שנאמר בפגישה, בכנס או בהדמיה ולא נכתב במפרט הטכני ובחוזה — קשה מאוד לאכוף אותו בהמשך.
- הקפאת תוכנית התחדשות עירונית — החלטה של רשות מקומית להפסיק לקדם פרויקטים באזור מסוים או במסלול מסוים, לתקופה או עד שתאושר תוכנית חדשה.
- השפעת הריבית על היתכנות הפרויקט — עלות המימון של היזם משפיעה ישירות על כדאיות הפרויקט ועל התמורות שהוא יכול להתחייב אליהן.
- התנגדויות וערר — הליכים שמאפשרים לשכנים ולגורמים אחרים לתקוף תוכנית או החלטה בבקשה להיתר, ומוסיפים חודשים עד שנים ללוח הזמנים.