ערבות מיסים
קטגוריה: בטוחות וליווי פיננסי — ההגנות הכספיות: מה מכסה כל ערבות, מתי היא ניתנת ומתי היא פוקעת.
ערבות שמבטיחה שהמיסים החלים על העסקה ישולמו, כדי שחוב מס לא יעכב את הרישום ולא ייפול על הדיירים.
הסבר
בעסקת התחדשות היזם מתחייב בדרך כלל לשאת בתשלומי המס שחלים על העסקה, ובכללם היטל השבחה ומיסי מקרקעין ככל שהם חלים. אם הוא לא משלם, לא מתקבלים אישורי מיסים, ובלי אישורים אי אפשר להשלים את רישום הזכויות בטאבו. הערבות מאפשרת לדיירים לכסות את החוב ולשחרר את הרישום בלי לממן זאת מכיסם. היא רלוונטית במיוחד בפרויקטים שנעצרים אחרי החתימה ולפני הסיום, כשהחובות כבר נוצרו והיזם כבר לא משלם.
מה לבדוק
בקשו מעורך הדין של הדיירים מיפוי כתוב של כל המיסים וההיטלים בעסקה ומי נושא בכל אחד מהם. שאלו אם התקבלה החלטת מיסוי מוקדמת לפרויקט, ומה קורה אם הפטורים לא יאושרו.
איפה זה מופיע
בשלב הרישום, כשעורך הדין מודיע שהתיק בלשכת רישום המקרקעין לא זז כי חסר אישור מיסים. לרוב זה מתגלה שנים אחרי שנכנסתם לדירה.
הטעות הנפוצה
מניחים שאם היזם התחייב בחוזה לשאת במיסים, החוב לא ייגע בכם. החוב נצמד לעסקה ולנכס, וההתחייבות החוזית שווה בדיוק כמו היכולת לגבות אותה בפועל, כלומר כמו הערבות שעומדת מאחוריה.
מוכר גם כ: ערבות מס, ערבות תשלומי מיסים.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- ערבות רישום — ערבות שמבטיחה את השלמת רישום הזכויות בדירה החדשה בטאבו, כולל רישום צו הבית המשותף על שם הבעלים.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- חדלות פירעון של יזם — מצב שבו היזם או הקבלן המבצע אינם יכולים לשלם את חובותיהם, ובית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים וממנה בעל תפקיד.
באותה קטגוריה
- בדיקת איתנות פיננסית של יזם — בדיקה של יכולת היזם לעמוד בפרויקט: הון עצמי, מספר פרויקטים במקביל, היסטוריית ביצוע והתחייבויות קיימות.
- בטוחות הולמות — מונח מחוק פינוי ובינוי. אם לא הוצעו לבעל דירה בטוחות הולמות להבטחת התחייבויות היזם, סירובו לעסקה לא ייחשב בלתי סביר.
- ביטוח חוק מכר — פוליסת ביטוח שהרוכש מוטב בה, ומבטיחה את כספו במקום ערבות בנקאית. זו אחת מחמש הבטוחות שחוק המכר מכיר בהן.
- ביטוח עבודות קבלניות — פוליסה שמכסה את סיכוני הבנייה: נזק לעבודות עצמן, נזק לצד שלישי ולרכוש סמוך, וחבות מעבידים כלפי העובדים באתר.
- דוח אפס — הערכה כלכלית שמכין שמאי מקרקעין לפני מתן הליווי, ובוחנת אם ההכנסות הצפויות מהפרויקט מכסות את כל העלויות ומשאירות רווח.
- דירוג דן אנד ברדסטריט — דירוג מסחרי של חברות בישראל, שמשקלל סיכון אשראי ונתונים עסקיים ומפרסם גם רשימות ענפיות של חברות התחדשות עירונית.
- הערת אזהרה לטובת הדיירים — רישום בטאבו לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל צד שלישי על התחייבות בקשר למקרקעין ומונע רישום של עסקה סותרת באותו נכס.
- הצמדת ערבות למדד תשומות הבנייה — מנגנון שמעדכן את סכום הערבות לפי שינויי מדד, כדי שהיא תשמור על ערכה עד המועד שבו יצטרכו לממש אותה.