עיקול על דירה בפרויקט התחדשות
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
רישום של נושה על זכויות הדירה שמגביל את יכולת הבעלים להעביר או לשעבד אותן, וצריך לטפל בו לפני רישום הזכויות החדשות.
הסבר
עיקול נרשם בלשכת רישום המקרקעין או בספרי החברה המשכנת לטובת נושה, ומטרתו למנוע מהחייב להעביר את הזכויות עד לפירעון החוב. העיקול אינו מבטל את הבעלות, אבל הוא חוסם את רישום העסקה בנכס. בעל דירה עם עיקול יכול בדרך כלל לחתום על הסכם ההתחדשות, אבל העיקול אינו נעלם: הוא ממשיך ללוות את הזכויות ומעכב את רישומן בסוף הפרויקט. גם הבנק המלווה בוחן עיקולים, מפני שהם משפיעים על יכולתו לרשום שעבוד ראשון נקי. ככל שהעיקול מטופל מוקדם יותר, כך קטן הסיכוי שהוא יעצור דווקא את שלב הרישום, שהוא השלב שבו הדיירים כבר גרים בדירות והמנוף כבר ירד.
מה לבדוק
הוציאו נסח טאבו עדכני לכל דירה בתחילת התהליך ובדקו הערות, עיקולים ושעבודים. בכל דירה מעוקלת בקשו מבעל הדירה להסדיר את החוב או להשיג את הסכמת הנושה בכתב, ותעדו את הסטטוס ברשימת המעקב של הנציגות.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, בסעיף ההערות, לצד שם הנושה ומספר תיק ההוצאה לפועל. עולה גם בבדיקת הבנק המלווה לפני העמדת ליווי פיננסי.
הטעות הנפוצה
מניחים שעיקול מונע חתימה על ההסכם. הוא בדרך כלל אינו מונע אותה, אלא נדבק לזכויות ומתפוצץ בשלב הרישום, שנים אחרי שהדיירים כבר נכנסו לדירות החדשות.
מוכר גם כ: דירה מעוקלת פינוי בינוי, הערת עיקול בטאבו, הערת עיקול בנסח, עיקול על דירה, עיקול רשום.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- כונס נכסים על דירה בבניין בהתחדשות — בעל תפקיד שמונה כדי לתפוס ולממש דירה של חייב, וממנו נדרשת ההסכמה לפרויקט במקום מבעל הדירה.
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
- שעבוד ראשון — זכות קדימה שהגוף המלווה רושם על הזכויות בפרויקט, כדי להיפרע ראשון לפני נושים אחרים אם הפרויקט קורס.
- ערבות רישום — ערבות שמבטיחה את השלמת רישום הזכויות בדירה החדשה בטאבו, כולל רישום צו הבית המשותף על שם הבעלים.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.