כונס נכסים על דירה בבניין בהתחדשות
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
בעל תפקיד שמונה כדי לתפוס ולממש דירה של חייב, וממנו נדרשת ההסכמה לפרויקט במקום מבעל הדירה.
הסבר
כונס נכסים ממונה בצו של רשם ההוצאה לפועל או של בית משפט, ומקבל לידיו את הזכויות בדירה לצורך ניהולה, מכירתה ופירעון החוב. מרגע המינוי בעל הדירה אינו רשאי לפעול בנכס באופן שיפריע לכונס, וחתימתו לבדה אינה מספיקה כדי לצרף את הדירה לעסקה. הכונס פועל לפי הוראות הגורם שמינה אותו, ובדרך כלל יידרש אישור פרטני להצטרפות לפרויקט התחדשות. רוכש שמתעניין בדירה כזו נכנס לתמונה מורכבת: השווי נגזר גם משלב הפרויקט וגם מהליך הכינוס, והלוח נקבע בידי הגורם שמנהל את ההליך ולא בידי הצדדים.
מה לבדוק
בקשו לראות את צו מינוי הכונס ואת ההחלטה שמאשרת את ההצטרפות לעסקה, ואל תסתפקו בחתימת בעל הדירה. אם אתם שוקלים לרכוש דירה כזו, בררו קודם מה מצב התיק ומה סדר הנשייה.
איפה זה מופיע
בנסח הטאבו, בסעיף ההערות, כרישום על מינוי כונס, ובצו המינוי שהונפק בתיק ההוצאה לפועל או בבית המשפט. לרוב מתגלה בסבב הנסחים לכל הדירות.
הטעות הנפוצה
מניחים שבעל הדירה עדיין הבעלים ולכן חתימתו מספיקה. מרגע המינוי הזכויות מנוהלות בידי הכונס, וההצטרפות לעסקה טעונה אישור פרטני של הגורם שמינה אותו.
מוכר גם כ: כונס נכסים, הוצאה לפועל דירה, מימוש דירה בהליך כינוס.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- עיקול על דירה בפרויקט התחדשות — רישום של נושה על זכויות הדירה שמגביל את יכולת הבעלים להעביר או לשעבד אותן, וצריך לטפל בו לפני רישום הזכויות החדשות.
- רכישת דירה בבניין שכבר בתהליך — רכישת דירה בבניין שכבר חתום או מתארגן מול יזם, כאשר הרוכש נכנס לנעלי המוכר על כל ההתחייבויות.
- נסח טאבו — מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואילו זכויות, שעבודים והערות רשומים עליו.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.