סעיף 71ב לחוק המקרקעין
קטגוריה: רישום ובית משותף — טאבו, תקנון, רכוש משותף והצמדות. כאן נופלים פרויקטים דווקא אחרי האכלוס.
הסעיף שמאפשר לרוב מיוחד בבית משותף להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לצורך הרחבתה.
הסבר
הרוב הנדרש הוא בעלי שלושה רבעים מהדירות, שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, והוא חל גם על חלוקת זכויות הבנייה הדרושות להרחבה. החוק מגן על בעלי הדירות האחרים: אין לקבל החלטה שפוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של בעל דירה אחר לצורך הרחבה, ובעל דירה שנפגע עשוי להיות זכאי לתשלומי איזון. להרחבה שמטרתה בניית ממ"ד נקבע רוב נמוך יותר, של שישים אחוז מהדירות. זהו מנגנון נפרד לחלוטין מהרוב הנדרש בחוקי ההתחדשות העירונית. בבניין ותיק זה קריטי: הרחבות שבוצעו בפועל ולא נרשמו כהצמדה יוצרות פער בין המצב בשטח לרישום, שמתגלה בשלב חישוב התמורות.
מה לבדוק
בבניין עם הרחבות קיימות, בדקו בצו הבית המשותף אם ההרחבה נרשמה כהצמדה. הרחבה שלא נרשמה עלולה לעכב את הרישום ולשנות את חישוב התמורה שלכם.
איפה זה מופיע
בבקשה לתיקון צו הבית המשותף שמוגשת אחרי הרחבה, ובהחלטות המפקח על רישום המקרקעין במחלוקות בין שכנים על זכויות בנייה.
הטעות הנפוצה
רבים מבינים שהשגת הרוב לפי הסעיף פירושה אישור לבנות. הסעיף מסדיר את חלוקת הזכויות בתוך הבית המשותף בלבד, וההרחבה עצמה עדיין טעונה היתר בנייה.
מוכר גם כ: הרחבת דירה ברוב, רוב להצמדת רכוש משותף להרחבה.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- הצמדה לדירה — הוצאת חלק מהרכוש המשותף — חניה, מחסן, גג או חצר — וצירופו לדירה מסוימת בצו הבית המשותף, כך שהוא שייך רק לה.
- רוב מיוחס — שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
- תוספת שטח לדירה — השטח שמתווסף לדירה הקיימת, או ההפרש בין שטח הדירה הישנה לחדשה, שהוא הרכיב המרכזי בתמורה.
- תיקון צו רישום בית משותף — הליך אצל המפקח על רישום המקרקעין שמעדכן צו בית משותף קיים — הוספת דירות, שינוי הצמדות ועדכון החלקים ברכוש המשותף.
באותה קטגוריה
- ביטול רישום בית משותף — צו של המפקח על רישום המקרקעין שמבטל את רישום הבניין כבית משותף, והזכויות חוזרות להירשם כבעלות משותפת בחלקה.
- בית משותף מורכב — מתחם שנרשם כבית משותף אחד אך מורכב מכמה מבנים או אגפים, שכל אחד מהם מנוהל בנפרד לפי התקנון.
- בית שאינו רשום כבית משותף — בניין עם שתי יחידות או יותר שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ובכל זאת חלים עליו חלק ניכר מכללי הבית המשותף.
- בעלות במושע — בעלות משותפת בחלקה, שבה לכל בעלים חלק יחסי בלתי מסוים בכל הקרקע, בלי שהחלק שלו מסומן בשטח.
- דמי היוון — תשלום חד-פעמי לרשות מקרקעי ישראל שמשחרר את החוכר מדמי חכירה שוטפים ומדמי הסכמה בהעברות עתידיות.
- דמי הסכמה — תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בחכירה שאינה מהוונת, המחושב כחלק מעליית ערך הקרקע.
- החלק ברכוש המשותף — השיעור היחסי שכל דירה מחזיקה ברכוש המשותף. ברירת המחדל היא יחס שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבניין.
- הסכם שיתוף — הסכם בין בעלים משותפים בחלקה שקובע מי משתמש באיזה חלק ואיך מנוהל הנכס. כשהוא נרשם, כוחו יפה גם כלפי רוכשים עתידיים.