תוספת שטח לדירה
קטגוריה: הסכם ותמורות — מה בדיוק כתוב בהסכם מול היזם, ומה קובע את מה שתקבלו בסוף.
השטח שמתווסף לדירה הקיימת, או ההפרש בין שטח הדירה הישנה לחדשה, שהוא הרכיב המרכזי בתמורה.
הסבר
התוספת נמדדת במטרים רבועים, אבל השאלה החשובה היא איך מודדים אותה. שטח עיקרי, שטח שירות, ממ"ד, מרפסת ומחסן מחושבים אחרת ואינם שווים בערכם. הסכם שנוקב במספר אחד בלי לפרט את הרכיבים מאפשר להרכיב את התוספת דווקא מהרכיבים הזולים. סעיף בעייתי הוא הצגת שטח ברוטו שכולל חלק יחסי ברכוש המשותף. מולו עומד פירוט מדויק לפי סוגי שטח, זהה לתשריט המצורף.
מה לבדוק
בקשו פירוט של התוספת לפי שטח עיקרי, ממ"ד, מרפסת ומחסן בנפרד. השוו את המספרים לתשריט הדירה החדשה ולא רק לטבלה המילולית.
איפה זה מופיע
בשורה הראשונה בטבלת התמורות האישית, ובהשוואה בינה לבין השטח הרשום בנסח הטאבו של הדירה הקיימת.
הטעות הנפוצה
רבים משווים מספר למספר. שטח עיקרי, שטח שירות, ממ"ד ומרפסת אינם שווי ערך, ותוספת שמורכבת מרכיבים זולים נראית גדולה ושווה פחות.
מוכר גם כ: תוספת מטרים, הרחבת דירה, תוספת שטח.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- נספח תמורות — הנספח שמפרט מה בדיוק מקבל כל בעל דירה: שטח, חדרים, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומיקום בבניין.
- ממ"ד — חדר מוגן בתוך הדירה, שנבנה לפי דרישות פיקוד העורף ומהווה רכיב תמורה כמעט בכל פרויקט התחדשות.
- מרפסת שמש — מרפסת פתוחה שמוצמדת לדירה החדשה, נחשבת שטח שירות, ומתומחרת נמוך יותר משטח עיקרי.
- תקן 21 — תקן שמאי מקצועי שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות ואיך מחלקים את התמורות בין בעלי הדירות.
באותה קטגוריה
- דיור חלופי — פתרון המגורים שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בתקופת הבנייה, בדרך כלל באמצעות תשלום שכר דירה חודשי.
- דמי הובלה — התשלום שהיזם נושא בו עבור העברת התכולה מהדירה הקיימת ובחזרה לדירה החדשה, ולעיתים גם עבור אחסנה.
- החלפת קבלן מבצע — האפשרות שהחברה שמבצעת בפועל את הבנייה תוחלף במהלך הפרויקט, בעוד ההסכם נשאר מול אותו יזם.
- המועד הקובע — התאריך שממנו נספרים לוחות הזמנים בעסקה, ולכן הגדרה מעורפלת שלו מרוקנת את כל התאריכים האחרים מתוכן.
- המחאת זכויות — סעיף שמאפשר ליזם להעביר את זכויותיו וחובותיו בפרויקט לגוף אחר, לעיתים בלי הסכמת בעלי הדירות.
- הסכם לארגון עסקה — הסכם בין בעלי דירות למארגן שמקדם עסקת התחדשות, מוגבל בזמן ובאבני דרך לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017.
- הסכם פינוי בינוי — ההסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם בפרויקט הריסה ובנייה, שקובע את התמורה, לוחות הזמנים, הבטוחות ותנאי הביטול.
- הסכם תמ"א 38 — הסכם בין בעלי דירות ליזם לחיזוק הבניין ותוספת בנייה, או להריסתו ובנייתו מחדש, בתמורה לזכויות בנייה.