רוב מיוחס
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
שיעור ההסכמה שקובע חוק פינוי ובינוי כתנאי לפנייה לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב: שני שלישים מהדירות במקבץ, לצד סף נפרד בכל בית משותף.
הסבר
החוק דורש שני שלישים לפחות מכלל הדירות שבמקבץ, כלומר כ-67 אחוזים. בנוסף נדרשות שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבמקבץ בנפרד, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמודה לדירות המסכימים. בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד נדרשות שלוש דירות לפחות, ובתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. הרף הופחת בתיקון מס' 7 לחוק, במסגרת חוק התכנית הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022, והנוסח המופחת חל מ-1 בינואר 2022. עד אז נדרשו ארבע חמישיות מהדירות במקבץ ושלושה רבעים מהרכוש המשותף. הרוב המיוחס הוא תנאי לפתיחת הליך בבית המשפט נגד בעל דירה מסרב, ולא אישור להתחיל לבנות. סף אחר ונמוך יותר, למעלה משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בית משותף, נדרש רק כדי לבקש מינוי שמאי פינוי ובינוי שיבחן את הכדאיות הכלכלית. אלה שני ספים נפרדים ואין לערבב ביניהם.
מה לבדוק
בקשו ספירת חתימות לפי דירות ולא לפי אנשים, ובדקו את השיעור בכל בניין במקבץ בנפרד. מקבץ שעומד בשני שלישים בסך הכול יכול עדיין להיתקע בגלל בניין אחד שלא הגיע לשלוש חמישיות. בבניין של שש דירות ומעלה שיש בו בעלים אחד עם יותר משלושים אחוזים מהדירות, החוק ממעיט את משקלו בספירת הרוב, ולכן האחוז שהיזם מציג יכול להיות שונה מהאחוז הקובע.
איפה זה מופיע
בדוח ההתקדמות שהיזם מעביר לנציגות, ובטבלת החתימות שמנהל עורך הדין של הדיירים לפי דירות ולפי בניינים.
הטעות הנפוצה
מניחים שהאחוז נמדד על כל המקבץ יחד. נדרשת גם עמידה בסף נפרד בכל בית משותף, ומקבץ שעומד בשני שלישים בסך הכול יכול להיתקע בגלל בניין אחד.
מוכר גם כ: רוב מיוחס בפינוי בינוי, רוב נדרש פינוי בינוי, כמה אחוז דיירים צריך לפינוי בינוי.
רלוונטי ל: נציגות דיירים.
מונחים קשורים
- דייר סרבן — בעל דירה שמסרב לחתום על עסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, וסירובו נמצא בלתי סביר בהליך מול ערכאה מוסמכת.
- סירוב סביר — הנימוקים שהחוק מכיר בהם כהצדקה לסירוב לעסקת פינוי-בינוי, כך שהמסרב אינו חשוף לתביעת פיצויים מצד השכנים.
- תביעה נגד דייר סרבן — ההליך שבו בעלי הדירות שהסכימו פועלים משפטית נגד המסרב. הערכאה והסעד שונים בין מסלול חוק החיזוק למסלול פינוי-בינוי.
- חתימה חלקית — מצב שבו חלק מבעלי הדירות חתמו והשאר לא. לחתימה חלקית יש משמעות מסחרית, אך היא לא מספיקה כדי להתחיל לבנות.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.