משכנתה הפוכה בדירה בהתחדשות עירונית
קטגוריה: דיירים, רוב וזכויות — הרוב הדרוש, הזכויות של בעלי הדירות, ומצבים שלא נכנסים לתבנית הרגילה.
הלוואה שנוטלים בגיל מבוגר כנגד שעבוד הדירה, ושאינה נפרעת בתשלומים חודשיים אלא בעת מכירת הדירה או לאחר פטירה.
הסבר
משכנתה הפוכה נועדה לאפשר למי שמבוגר ובעל דירה למשוך כסף מהנכס בלי למכור אותו. הריבית נצברת ומצטרפת לקרן, והחוב נפרע בסוף הדרך מתוך שווי הדירה. בפרויקט התחדשות זה יוצר מצב מיוחד: הבטוחה של המלווה היא דירה שעומדת להיהרס, ולכן נדרש הסדר להעברת השעבוד לזכויות בדירה החדשה ולערבויות, בדומה לגרירת משכנתה רגילה אך עם חוב שממשיך לגדול לאורך תקופת הבנייה. בעל הדירה צריך לדעת מה צפויה להיות יתרת החוב במועד סיום הפרויקט, ולא רק מה היא היום.
מה לבדוק
בקשו מהגוף שהעמיד את ההלוואה דוח יתרה עדכני, תחזית יתרה למועד הצפוי לסיום הפרויקט, ואת תנאיו להעברת השעבוד לדירה החדשה. העבירו את שלושתם לעורך הדין של הדיירים לפני החתימה.
איפה זה מופיע
בדוח היתרה התקופתי שמגיע מהבנק או מחברת הביטוח שהעמידה את ההלוואה, ובשעבוד שרשום על הדירה בנסח הטאבו.
הטעות הנפוצה
ההנחה היא שאין תשלום חודשי ולכן אין מה לעקוב. החוב גדל מדי חודש בלי שנוגעים בו, ובסוף פרויקט שנמשך חמש או שש שנים היתרה יכולה להיות גבוהה בהרבה מזו שעמדה בבסיס החישוב בהתחלה.
מוכר גם כ: משכנתא הפוכה, הלוואה כנגד הדירה לגיל השלישי, משכנתה הפוכה פינוי בינוי.
רלוונטי ל: בעלי דירות.
מונחים קשורים
- גרירת משכנתה בפינוי-בינוי — העברת המשכנתה הקיימת מהדירה שנהרסת אל הזכויות בדירה החדשה, בלי לפרוע את ההלוואה ובלי לפתוח מסלול חדש בריבית של היום.
- מכתב החרגה — מכתב מהגוף המלווה שמוציא דירה מסוימת מתוך השעבוד הכללי הרשום על הפרויקט, כדי שאפשר יהיה לרשום אותה נקייה על שם בעליה.
- שעבוד ראשון — זכות קדימה שהגוף המלווה רושם על הזכויות בפרויקט, כדי להיפרע ראשון לפני נושים אחרים אם הפרויקט קורס.
- זכויות קשישים בהתחדשות עירונית — הסדר בחוק שמחייב להציע לבעל דירה מבוגר חלופות מותאמות, מעבר לדירה החדשה, לפני שאפשר לראות בסירובו סירוב בלתי סביר.
באותה קטגוריה
- אישור זכויות מחברה משכנת — המסמך שמחליף נסח טאבו בדירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ומופק מהגורם שמנהל את הרישום בפועל.
- אנשי מקצוע מטעם הדיירים — יועצים שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, כמו שמאי, מהנדס או מפקח בנייה, שלרוב שכרם משולם על ידי היזם לפי ההסכם.
- אסיפת בעלי דירות — המפגש הרשמי שבו בעלי הדירות מקבלים מידע, בוחרים נציגות ומצביעים. חוק המארגנים מחייב אסיפה לפני החתמת בעל הדירה הראשון.
- אפוטרופוס בעסקת התחדשות עירונית — כשבעל דירה אינו כשיר לנהל את ענייניו, האפוטרופוס שמונה לו אינו מוסמך לחתום על עסקה במקרקעין בלי אישור מוקדם של בית המשפט.
- ביטול חתימה — אפשרות של בעל דירה לצאת מהסכם שחתם עליו, בעילות שנקבעו בחוק ובהסכם, לעיתים בכפוף להחזר הוצאות ליזם.
- בעל דירה בהליך חדלות פירעון — כשנפתח נגד בעל דירה הליך חדלות פירעון, הנכס עובר לניהול נאמן, והחתימה על הסכם ההתחדשות אינה נתונה עוד לבעל הדירה לבדו.
- בעל דירה חולה או סיעודי בפינוי-בינוי — מי שמקבל גמלת סיעוד או שהוא חולה הנוטה למות נכנס, בלי קשר לגילו, לקבוצה שלגביה היזם נדרש להציע דווקא חלופה מחוץ לפרויקט.
- בעל דירה שהוא תאגיד או עמותה — כשדירה רשומה על חברה, עמותה או אגודה, החתימה תקפה רק אם נעשתה בידי מורשי החתימה ולפי החלטת האורגן המוסמך.